徐某两年前买了一套期房,合同约定的建筑面积是76平方米。产权登记时发现,房屋总的建筑面积与当初约定的没有变,但是使用面积由59平方米减为56.8平方米,公摊面积由17平方米增加为19.2平方米。徐某气愤地认为,公摊面积是否增加了,我无法测量;使用面积少了2.2平方米,是我们实实在在的损失。根据合同约定,开发商并没有违约,不需要承担违约责任。房屋面积缩水是合法的,购房者只能是哑巴吃黄连,有苦无处说。

商品房面积缩水

依法分析

开发商一般是以房屋的建筑面积来销售的。房屋建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积,套内建筑面积就是套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。而所谓公摊面积,就是整栋房屋的建筑面积减去整栋房屋的套内建筑面积,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、经营性用房、车棚及人防工程等建筑面积。将整栋房屋的公用建筑面积除以整栋房屋的各套内建筑面积之和,得到房屋的公用建筑面积分摊系数,而每户购房者所应分摊的公用面积就是用公用建筑面积分摊系数乘以套内建筑面积。

商品房销售管理办法》第20条规定,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。(面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积再除以合同约定面积后乘以百分之百)。

在实践中常常出现这种情况,房屋的建筑面积没有变动或者变动很小,在合同约定的3%范围内,而套内建筑面积减少,公摊面积增多。在此情况下,开发商并没有违约,不需要承担违约责任,但显然是购房者的利益受到损害,而又得不到任何的补偿,对购房者来说是非常不公平的。

造成这种情况有两个可能,一是开发商在建设过程中的正常误差;二是开发商在核算面积中的恶意行为。对于前一种情况,是开发商在建设过程中的技术失误,是属于其自身应该承担的损失,现将该不利的后果让购房者来承担,显然是不对的;对于后一种情况,则是典型的欺诈行为,如果有证据的话,开发商是要承担法律责任的。

技巧提示

怎样避免或减少购房者的损失?

第一,购房者在签订购房合依据《商品房销售管理办法》第21条的规定,可以要求和开发商签订补充协议,约定房屋建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的范围,最好是在1%左右。范围约定太大的话,就失去约束开发商的意义了。这样在交房时套内建筑面积误差大于约定的范围,则购房者有权解除合同或要求开发商支付违约金。

第二,在补充协议中约定房屋的实际使用率,也就是套内使用面积与建筑面积的比率。购房者可根据开发商最初承诺的比率来约定,因为开发商为吸引购房者,一般承诺的使用率都是比较高的。如果开发商同意和购房者签订这样的补充协议,那么对购房者来说,房屋面积问题就没有什么大的风险了。

——引自延边人民出版社《法律高手》

商品房面积缩水原因

对于购房者来说,买房都是人生大事。很多人房子买住的时候一看面积凭空少了很多,对于现在“寸土寸金”的房价来说,损失惨重。少的面积就是少的钱啊!了解让您的房屋“变小”原因很有必要!公摊面积。公摊即房屋公用建筑面积,指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

2、单元与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

值得注意的是!独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。如果买房时发现有这部分建筑算到您的公摊中,那么您的房子就被强行“变小了”!

很多部分是不能计算在房屋面积之内的。

1、突出墙面的构件和艺术装饰,如:杖、垛、勒角、台阶、无枝雨篷等。 2、检修、消防等用的室外爬梯。3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。4、构筑物,如:独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池储仓、地下人防干、支线等。5、建筑物内外的操作平台、上料平台,及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。6、没有围护结构的屋顶水箱,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房问。8、层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。9、岗亭、警亭、书报亭等。10、里弄房屋后天井内的天棚。11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。 12、阁楼。13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

买到的除了公摊之外,才真正属于您的面积!

(以上回答发布于2016-04-14,当前相关购房政策请以实际为准)

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商品房面积缩水怎么办

法律分析:对于房屋“面积缩水”的问题,应该以房地产管理部门所做的测量面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对面积缩水问题做出了明确的规定:第一,误差率在3%以内的,当事人不能请求解除合同,但是对于缩水那部分的购房款,开发商应该返还。第二,误差率超过3%,买房人可以选择请求解除合同,或者不解除合同,但是要求开发商承担其他责任。

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。