商品房包销存在以下法律关系:开发商与购房者之间的商品房买卖合同关系;开发商与包销人之间的附条件的商品房买卖合同关系;开发商与包销人之间的代理关系。

商品房包销商的利弊和对策

【法律依据】

《民法典》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质,应当由本人亲自实施的民事法律行为,不得代理。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

商品房包销是什么意思

1.房地产包销是指房地产开发商和包销商之间就特定商品房的销售进行协商,由包销商以一定的价格条件和付款条件,在规定的期限内向开发商买入全部商品房的一种商业经营行为。2.房地产包销作为房地产市场中的一种新的经济行为,是在上个世纪九十年代初期,从我国的台湾、香港地区引进并获得境内房地产开发商较广泛应用的一种商品房销售方式。3.房地产包销具有以下几个显著特点:买卖性,包销商和开发商签订合同确定基价,实际上提前确定了包销商购买房产的价格,如果包销商不能把房屋全部卖出,则应以基价购买商品房。4.代理性,包销商和开发商约定包销期限,包销人这个期限内享有销售代理权,且只能以开发商的名义进行销售,并对办理相关手续如签订合同盖章、办理房产过户等予以配合,即通常意义上的显明代理关系。5.风险性,和一般的房地产代理不同,包销人必须在包销期限届满时买入剩余商品房,所以包销人应承担销售不力或形势不佳的买卖风险。

商品房包销法律规定

商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同,约定开发商以包销基价,将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房,交由包销商以开发商的名义进行销售,在包销期满后,包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。

在商品房包销中,存在以下几种法律关系:

1、开发商与包销人之间的代理关系。

在包销期限内,开发商将商品房让与包销人承包销售,包销人须以开发商的名义向购房者出售商品房。

2、开发商与包销人之间的附条件的买卖合同关系。

如果包销的商品房在约定的包销期限内不能全部售出,则由包销人购入剩余的包销房,此时,包销人与开发商之间形成一种附条件的买卖合同关系。

3、开发商与购房者之间的买卖合同关系。

包销的商品房的所有人是开发商,也只有开发商才有销售主体资格。虽然,销售商品房的具体事务基本都是由包销人实际完成的,但实际上的买卖当事人是开发商与购房者。

4、包销人与购房者之间没有直接的法律关系。

出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

商品房买卖的流程主要分为五步:

1、签订购房意向书并支付定金,对购售房屋达成初步意向。

2、订立房屋买卖合同。房产买卖双方通过接洽协商,对所交易房产的坐落位置、产权状况及销售价格达成共识之后,买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。

3、接受房地产交易管理部门的审查。房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后,管理部门要查验有关的证件,并由估价人员对交易的房产进行估价。

4、立契过户,缴纳税费。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续。

5、办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约,到相关部门换取新的房产证。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。