我们抛开房企的经营性负债不说,一起来看看他的金融负债到底有哪些类型。一、土地款保证金融资土地款保证金融资,在房地产行业有一个术语叫做“超前融资”,也就是说,在土地款保证金缴纳之前,就已经引进融资机构。他具体怎么操作地呢?就是通过股加债的融资模式,即开发商和融资机构成立一个平台公司(SPV),一般来说在这个平台公司,开发商持股51%,融资机构持股49%,金融机构的资金通过平台公司用于缴纳土地保证金。如果土地保证金需要使用美金支付(当地政府引入外资需要),则由外资机构在境内设立第一个平台公司(SPV)公司,再由这个平台公司和开发商设立第二个平台公司(拍地公司),第一个平台公司持股49%,开发商持股51%,然后美金通过第一个平台公司注入到第二个平台公司,并用于支付土地保证金。另外一些地产公司直接要求他的总包单位替他缴纳土地保证金,作为总包单位承包工程的条件,操作模式和上述路径一致。土地款保证金融资一般能融到50%-70%资金,如果总包单位垫付,甚至可达100%。土地款保证金融资最大的问题就是土地抵押的问题,在这个阶段,因为土地证还没有办出来而无法进行抵押,但是开发商会拿其它土地进行抵押。二、土地款、前期费用和部分建安资金融资拿到预售许可证前,开发商的投入是净投入的,这个时候,开发商的投入会达到资金峰值。土地款、前期费用和部分建安资金的融资俗称“前端融资”,和土地款保证金的融资模式基本一致,也是金融机构通过股加债的模式进来,然后在开发贷款下来后,再进行替换或者到期还款。土地款、前期费用和部分建安资金的融资,一般也能融到以土地款或者资金峰值为基数的50%-70%的资金,利率大概在年化13%左右,比土地保证金融资略成本微低一点(大概年化15%-18%)。这是前50前的房企超前端融资和前端融资的情况。一些排名靠后的房企,土地款、前期费用和部分建安融资的利息,有的高达20%多。三、开发贷融资开发贷融资基本上要求满足“432”条件,这里的“4”即四证齐全(土地证、用地证、工规证和施工证)、“3”即开发投入要达到总投入的30%,“2”即二级资质。开发贷一般由四大商业银行进行贷款,当然一些城乡行也能进行开发贷,但是额度不高。四大行在房企资信良好的情况下,也愿意和房企合作,不仅是因为房企有土地进行抵押,更为重要的原因是,开发贷银行还想接房企的按揭业务。开发贷融资的利息要比超前端融资和前端融资的利息低很多,一般为5%-8%左右。很多开发商在获取开发贷后,会用开发贷的资金去偿还超前端融资和前端融资,即用低成本资金去置换高成本资金。开发贷融资一般为项目总投资的50%-60%。四、供应链融资供应链融资即以房企上游的总包单位或者材料供应商为主体,以应付未付的工程款、材料款为基础资产而进行的融资,该类融资由房企提供土地抵押和股权质押,甚至一些融资机构还需要房企实际控制人提供连带担保责任保证。房企上游的总包单位或者材料供应商融到资金后,再通过投资款、合作款、缴纳诚意金、借款等形式将融资资金支付给房企。供应链融资的利息跟前端融资的利息差不多,年化13%左右,额度为基础资产的50%-60%。五、尾盘融资尾盘融资有两种类型,一种预售后交付前的尾盘融资,另一种是交付后进行的尾盘融资。这种融资模式以未售的商品房作为基础资产进行的融资,它有效地满足了开发商快速回笼销售资金的需求。尾盘融资的融资成本年化13%左右,跟前端融资、供应链融资差不多,额度就要看未售的商品房的价值了,一般为未售的商品房的60%左右。六、其它融资其它融资还有销售尾款资产证券化融资、物业租金资产证券化融资等等。当然上述的各种房企融资,基本上是通过信托、基金、保理等通道进入房企中。在“三道红线”出台前,上述融资大部分以“股 债”或者“债”形式出现;在“三道红线”出台后,很多房企忙于降负债,大概率会将这些资金以“纯股、股 债”或者“明股实债”的形式出现,进一步加大经营性融资。 因各种资金以各种通道各种形式进入房企,进一步推高了房企的负债。

商品房融资模式

商品房融资模式分析

中国目前房地产开发企业主要融资方式:  ◎银行贷款:  银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。  房地产企业自筹资金比例逐年提高,由2001年的24%上升到2004年末的27.4%,到2005年3月末,已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来,房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统,融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:  房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项,或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台,使得房地产企业银行贷款渠道受阻,信托融资方式以“井喷”式速度发展,据不完全统计,2003年全国房地产信托融资项目近70个,房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款,筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定,每份资金信托合同总份数不超过200份,单份合同的最低金额为5万元,限制了中小投资者的加入。◎房地产基金:   房地产基金是一种集中众多零散资金,交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加,例如:新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东;万科与德国银行的合作;摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作;荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策,以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响,海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。  海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲,可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展,地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。  ◎上市融资:  上市融资是企业获取资金,实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料,目前我国上市的房地产企业只有七十家左右,并且存在着以下问题,房地产企业整体素质较差,历史遗留问题严重,管理层专业素质差。2004年2月初,上海复地在香港联合交易所的成功上市,为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加,开发项目多,盈利能力好,资金周转较快等。  ◎房地产债券:  房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年,房地产债券融资仅为2.24亿元,占全部融资额的0.02%。2003年,房地产债券融资进一步下降,仅为0.34亿元,占全部融资额的0.003%。债券融资比重小,主要原因是:一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是,我国债券市场相对规模较小,发行和持有的风险均较大。 由于国家政策和企业自身条件的限制,银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。  面对融资困境的房地产业的主要应对策略  ◎调整心态和思路,面对现实,制定多元化融资发展战略  过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大,常规来说,项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中,谁能尽快走出阴影,积极应对,谁就将在洗牌中领先一步,抢占先机受益。  ◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径  同样是进入证券市场,

商品房融资模式有哪些

1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”,也就是四证齐全,自有资金投入比例不低于30%,二级开发资质。具体做法就是:向银行提交项目基础资料,股东基础资料,这其中要的材料会非常详细,基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告,然后报风险部审查,然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了,就会有个批复,上面列明了银行提出的各个要求条件,公司再逐项落实批复条件,就可以提款了。开发贷资金成本相对较低,利率大概是4.75%-9%都有,大行低一些,小行高一些。2、债券融资。债券融资属于信用债,主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分,公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核,是普遍优质房企常用的债权融资方式,大概占债权融资的5成;然后企业债审核是发改委,大概占债权融资的2成;中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核,大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高,资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级,财务尽调,近三年财务审计,内控法律意见,评估报告等,然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多,程序比较复杂。成本利率低,优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多,就不详细说了。3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道,就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策,房企IPO很难,除非特别优质。具体做法就很复杂了,先请会计师事务所、证券所,法律机构做辅导咨询,理清各种股权关系,账务,等等,然后向证监会报送材料,排队等待初审二审等等,具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速,相对监管没那么严格,但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多,大同小异。特定对象股权融资,