因为现在大家的收入也是越来越高了,所以有很多人会选择区乡镇盖楼或者是在城市中买房,但是有很少人会去关心产权的问题,其实这个问题也是非常重要的,并不是买了房子,这套房子就一辈子属于自己了,我们来跟大家分享一下社区房和商品房的区别?乡镇社区楼房为什么都是小产权?一起来看看吧。

商品房社区功能研究

社区房和商品房的区别

商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司,包括外商投资企业通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房等。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房

乡镇社区楼房为什么都是小产权

1、现在的乡镇方就是小产权房子,小产权,所谓小产权是民间的一种通俗叫法,在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。通常所谓的小产权房主要指两类:其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批,建设在农村集体建设用地上的城中村改造房;其二是未经过任何国家相关部门和环节审批,建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

2、因为我国商品房是以城市建设用地为依托,目前的产权管理体系主要是建立在该类土地上的,所以只要不是在城市建设用地上开发的房屋都不属于商品房,都没有严格意义上的商品房权限。

商品房社区功能研究论文

优点:增加收入,提高生活质量和环境质量,增加就业

率;

首先从医疗卫生方面考虑,城市化有利于农村医疗卫生的发展,为广大农民群众提供切实的医疗保障

有利于城乡差距的缩小有利于农村的建设发展,首先就交通来说,城市化有利于发展农村交通,交通发展了,农产品就有利于走出去,有利于提高农民收入

缺点:1环境质量下降交通拥挤居住条件差增加就业困难失业人数增多

农民进城造成城市的拥挤不利于

弊端:城市化问题加重:环境污染、就业压力、交通状况、住房紧张、社会问题的加剧。

商品房社区功能研究内容

近几年来我国房地产业一直处于快速上升的状态,不断上升的房地产市场需求更是房地产市场高速发展的主要动力,在房地产市场需求的构成中,拆迁、结婚、改善居住、投资购房以及城市化进程占据了很大的比重。在众多楼盘纷纷面世的个人购房者如何保持理智,购买到价值(即性价比)最高的商品房呢?运用价值工程理论在商品房投资购买中进行优选决策,无疑是一种最佳方法。

1价值工程在房地产购置中决策步骤

价值工程一般被定义为以最低的总成本,可靠地实现产品或作业的必要功能,着重于功能分析的有组织的活动,即分析价值与功能、总成本之间的关系。用数学公式可以表示为:

价值(Value)=功能(Function)/成本(Cost),从这个公式可以看出,要提高项目(或产品)价值,可从以下5个方面来考虑:一是功能不变,成本降低。二是成本不变,功能提高。三是成本增加一些,功能有很大提高。四是功能提高,成本降低。五是功能稍微降低,成本较大幅度降低。

一般情况下,成本都可以用货币来表示,而功能则千差万别,很难用数量来表示。在本文的讨论中,商品房的性能采用十分制评分的方法,根据购房者的经验和需求,对房地产项目的性能评价指标分别进行打分,最后进行综合量化计算。

房地产业的直接标的物是商品房,研究价值工程在商品房投资购买中应用,首先必须分析所要购买商品房的性能与成本,弄清楚商品房性能的内涵及成本的构成。其一般步骤为:

(1)建立商品房性能评价指标体系。

(2)确定各指标权重。

(3)计算各购置方案性能的综合得分(为该方案各性能评价指标得分与其权重的加权和)。

(4)计算各购置方案的性能评价系数F(为该方案的综合得分除以所有方案综合得分之和)。

(5)分析各购置方案的寿命周期成本。

(6)计算各购置方案的成本系数C(为该方案成本除以所有方案成本之和)。

(7)计算各购置方案的价值系数V(等于该方案的性能评价系数除以其成本系数)。

(8)方案比选及优化。

关于价值系数计算结果的几点说明如下:若价值系数V等于1,说明选择该方案所获取的性能与所花费的成本比重大致相适应;若价值系数V大于1,说明方案所获取的性能较高,而所花费的成本比例较小,所购买的商品房性价比较高,物超所值,应为首选方案;若价值系数V小于1,说明方案所获取的性能效益较差,相对来说所花费的成本比例较高,所购买的商品房性价比较低,应放弃该方案。

根据以上分析,要进行商品房购置决策,首先要计算出所有可选方案(假设共n种)的价值系数集合{V1,V2,…,Vn},然后再做选择。可以得出基于价值工程原理的商品房购置决策模型:一是可选方案为Vi≥1(i=1,2,…,n)的方案。二是最佳决策方案为V=Max{V1,V2,…,Vn}的方案。

2商品房的性能评价指标体系及其购置成本

2.1商品房性能评价指标体系的建立

小区商品房的性能应满足居民的安全性、健康性、舒适性、便利性以及经济性等方面的需求。具体来说,就是小区住宅要具有舒适安全性,住宅所处地理位置交通便利,公建设施配套齐全,生活方便,小区内环境优美、整洁卫生,邻里之间关系和睦,有良好的社区氛围。

参照建设部推出的《商品住宅性能评价方法和指标体系》以及有关住宅性能评价体系,结合人们实际的居住需求,建立本文的小区商品住宅性能评价指标体系。指标体系分为总目标、指标层A、因素层B和分因素层C四个层次。总目标即商品房的性能评价;指标层A包括小区住宅主体性能、小区区位、小区环境、公建设施以及物业管理等5项内容;因素层B包括对上一层次的21个评价因素;分因素层C则包括45个评价子因素。

2.2评价指标体系权重的确定

确定指标权重的途径很多,因层次分析法(TheAnalyticHierarchyProcess,AHP)比较适合于多目标、多层次、多因素的复杂系统的决策,并能对决策的一致性进行检验,故本文采用层次分析法确定各评价指标权重(具体计算过程略),小区商品房性能评价指标体系权重计算结果如表1所示。

2.3商品房购置成本的确定

价值工程中的成本指的是产品寿命周期的成本,对于房地产开发而言,该成本应包括投资机会选择与决策阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段期间发生的所有费用,明细项目如下:土地征用(出让)及拆迁补偿费,前期工程费,房屋建筑安装工程费(含材料差价),附属公共配套设施建设费,公共基础设施建设费,管理费用,销售费用,财务费用,不可预见费及其他费用,税费等。对于购房者来说,其购置成本定义为楼盘售价,除以上10项费用外,还要包括开发商所应获取的利润等。

3商品房价值评价案例分析

根据上述的性价比的评价方法,本文选择了南京市某甲,乙,丙3个小区商品房进行模拟评价与方案比较,市场售价分别为4500,4400和4800元/m2。通过实地考察,对3个小区商品房性能各评价指标分别进行打分(10分制),并进行加权汇总,分别得出3个小区商品房加权综合得分为9.12,8.55和8.60。

(1)计算各方案的性能评价系数Fi:

Fi=该方案功能加权得分/各方案功能加权总得分得F甲=0.3471,F乙=0.3255,F丙=0.3274。

(2)计算各方案的成本系数Ci:

Ci=该方案成本或售价/各方案成本(或售价)之和得C甲=0.3285,C乙=0.3212;C丙=0.3503

(3)计算各方案的价值系数Vi:

Vi=Fi/Ci得V甲=1.0566,V乙=1.0134,V丙=0.9346

由以上分析计算过程可以看出,甲和乙小区商品房的价值系数均大于1,都是性价比较高的可行方案,但V甲>V乙,在未超出购买力范围的情况下应优先选择甲小区商品房,所获取的商品房性价比最高。丙小区商品房V丙<1,应选择放弃。

4结束语

运用价值工程原理,能够在众多的楼盘中提高购房的命中率和成功率,真正购买到高性价比的商品房。随着房地产市场日趋完善,楼盘售价可调空间已不是很大,房地产开发商要想提高房地产项目的性价比,使开发出的楼盘受市场欢迎,只有从房地产项目本身的性能方面找突破口,如在权重较高的适用性能上、小区安全上、小区环境上等方面下功夫,开发出高性能的房地产项目,进而提高企业竞争力,这也是未来房地产业发展的方向。

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