2月11日,据央广网消息,全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。

全国性商品房监管

意见明确:预售资金额度监管为“重点额度监管”,由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定,能确保项目竣工所需的资金额度,当监管账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。据1994年出台的《城市商品房预售管理办法》规定,“商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定”,同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”

而新出台的全国性商品房预售资金监管的意见,与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一,进而有利于规范预售资金的使用。

明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”,由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定,能确保项目竣工所需的资金额度,当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。”

新出台的全国性商品房预售资金监管的意见有利于厘清各地商品房预售资金监管责任,增强商品房预售资金使用的灵活性,可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。

明确预售资金账户基本标准

据了解,管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则,有利于引导优化预售资金监管。

此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定,即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”,导致各地预售资金监管的方式差别较大。

但由于全国并无统一的规定,部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。

知情人士透露,管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况,有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。

商品房预售资金,是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款,一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款,但此前各地规定的监管范围存在一定差异。

在资金的提取节奏上,当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢,部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下,主体结构封顶前重点监管资金较难取用。

从额度上来看,部分城市规定为预售款的10%-40%,如广东城市普遍为10%,昆明为30%,重庆为35%;部分城市规定为工程造价上浮一定比例,如浙江为工程造价的1.3倍,福建的城市多为1.2倍。

有助于提升房企资金流动性

当监管突然收紧时,房企实际可动用的现金会显著小于按照此前资金筹划下预期可动用的现金,房企流动性开始承压,预售资金监管执行越严,房企流动性压力越大,进而形成负反馈。

尤其在保交付、防烂尾压力下,各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差,进一步加剧了流动性紧张的局面。

业内人士指出,允许房企在预售资金达到监管额度后,可自由提取使用超出额度的资金,该新近出台的管理办法有望改变这一现状,有助于提升房企资金的流动性,推动其稳健发展。

该管理办法还释放了利好的信号。该管理办法明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定,以确保项目竣工所需资金,达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。

全国性商品房监管资金

据财联社消息,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。

据了解,该管理办法明确,预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定,能确保项目竣工所需的资金额度,当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

知情人士指出,此次新出台的资金监管办法保证了商品房预售资金使用的灵活性,在确保项目交付的前提下,提高商品房预售资金使用灵活性,将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法,亦将有一定的纠偏效果。

明确预售资金账户基本标准

据了解,管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则,有利于引导优化预售资金监管。

此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定,即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”,导致各地预售资金监管的方式差别较大。

但由于全国并无统一的规定,部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。

知情人士透露,管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况,有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。

商品房预售资金使用的灵活性将获提升

预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金,以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的进一步提升了预售资金使用的灵活性。

据透露,管理办法强调,购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款,应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用,使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。

预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定,以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。

管理办法要求加强各方信息共享,商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测,定期和地方住建部门进行对账等。

据了解,商品房预售资金,是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款,一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款,但此前各地规定的监管范围存在一定差异。

部分地区原有政策规定存在提取基数和比例过高的问题。重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类,其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数,极少城市以实收款为基数。

在资金的提取节奏上,当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢,部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下,主体结构封顶前重点监管资金较难取用。

在保交付、防烂尾压力下,各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差,进一步加剧了流动性紧张的局面。业内人士指出,允许房企在预售资金达到监管额度后,可自由提取使用超出额度的资金,将有助于提升房企资金的流动性,推动其稳健发展。若能在确保项目交付的前提下,提高商品房预售资金使用灵活性,将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为,预售资金使用的合理化、规范化或仍是后续政策的主导思路。后续因企施策、因城施策的政策或是预售资金监管调控的大方向。

2020年房产监管政策

1、个人转让两年以上住房免征营业税 个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 2、二套房贷款首付比降至四成 央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。 3、严格控制供地规模,改善供求关系 合理安排住房及其用地供应规模;优化住房及用地供应结构;统筹保障性安居工程建设;加大市场秩序和供应实施监督力度。