房屋开盘价是怎么算的 开盘严订来讲,就是按照开盘时间段内同片区的房子给出的一个基本定价,算不上成本价。通常,开发商实力、口啤、物业、地段等和成本价加在一起可以形成开盘价...开盘价一般为了达到短时间的大批量销售,价格会定在低于平时销售价上,另外还会有配合一些活动,如会员卡、积分低现金等...如果是计划在开盘其间买房,相对还是比较划算的,可选范围也比较大....一般新房开盘购房流程是怎样的啊? 买房的基本流程就是买房前期的准备工作——选房看房——认购签约——办理贷款——收房验房——装修入住——产权证的办理。第一步:买房前的准备工作中国人重家,买房能够给人一个安全温暖的家,在购买新房前要思索的问题就是我为什么要买房,为什么会选择新房呢?购买新房的好处有哪些呢?新房的好处:a、 房地产开发商一般对新房的外观都颇为讲究、新颖,具有现代感;在户型设计上注重通透、私密性,布局合理,同时房型可选择的余地较大。b、 新房贷款较方便。新房一般户型面积较大,小户型产品较为稀缺,由此也造成总价自然不菲。c、 新房在前期可能存在物业管理不到位等问题,但多数新房物业服务、配套设施较成熟,绿化、保安等方面较完善,但管理费用也相对较高。买房要做好哪些心理准备?1、对楼盘价格及买房区域作好心理准备。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。能承受的房屋总价是多少,根据该总价,你可以换算出你有能力购买的房屋的均价和面积,并产生相应的组合方式。根据房价及交通需求也可以大概规划好自己的选房区域。(1)如果是自住,应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑,在同一水平线上,再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。(2)如果是投资或自住兼投资,建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业型别)。由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为,在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内,主要为:如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。2、经济能力的测算买新房是一件高兴的事情,也是件大事,关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活,买房前的资金准备非常重要。从下定了决心到买著了满意的住房,可不是一件容易的过程。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄,而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分,但需明确的是,买房所涉及的费用不仅为房价,如果买房前只注重房价而忽略其他问题,往往会造成整个购房预算的超支,甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。第二步:选房看房挑选房源最好不要固定在一个地段,要变换各种思路选择置业地点。在选择房源的过程中,应当在能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资。到现场去看看房子1、 首先要考察开发商销售的专案是否五证具全,只有拥有五证的专案才是合法的销售专案。如果您看的是现房,还要向开发商索取两书。到底是哪五证,又是哪两书呢?详情请参考:商品房销售应具备哪“五证”?2、 考察专案的周遍大环境,包括人文环境如何:生活、商业配套设施是否齐全:交通状况如何:有没有娱乐、体育休闲场所:有没有医院、学校、幼儿园等公共设施:附近有无工厂等。3、 如果是期房,您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的专案,专案开发的结果如何:看看工地的场容场貌,现场施工管理是否井然有序,结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房,则应对代理的实力情况进行了解)。4、 如果是现房,您还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。第三步:认购签约在签合同之前,需要仔细查验发展商的资格。一切检查完毕后,还需要交纳一定数额的定金。如果对签订合同没有把握,可以委托律师来协助办理。在选定了购房目标后,就进入了和开放商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程:谈判内......楼盘的开盘价是怎么定的? 楼盘的开盘价有各种价格:什么预售价,开盘价,内部价,回迁价等等,不一而足。简单说来,开盘价就是开发商已具备法律意义的售房资格,可以开始卖房子了,而房子可以是已盖好的(现房),也可以是没盖好的(期房)!楼房开盘是怎么回事? 开盘是指楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传预销售了,为正式推向市场所进行的一个盛大的活动,就向某酒店开张营业了一样。不是先开就房价高 这是根据市场分析和开发商决定的房价是怎么定出来的 房价又被抖落出来了。不管那些开发商们怎样忌讳,它必然要成为热门话题,从民间到中央,从买方到卖方。主流的声音是质疑,对于来势汹汹暴风骤雨般增长的房价的经济基础、市场真相、供求关系、定价根据等等,老百姓感到不能理解,不能接受,所以想探个究竟。诚如某专家所说,也不是一边倒,也有人认为当下房价不高、高也高得有理。我看到的、指向性比较明确的、态度比较强硬的“维高派”,当数某某集团董事长某先生。  在2010第十届中国房地产发展年会上,某先生说,“我们几乎所有人都忘了23号档案为什么要发展房地产,也忘了发展房地产,房地产市场面向的是谁,这可能是引起我们各种媒体和社会巨大争论,23号档案和18号档案都特别强调中国高收入阶层和中高收入阶层用市场的办法来购买和租赁商品房,这可能是中国对房地产市场的基本定位,换句话说,如果你不是中收入或者高收入阶层,你就别在这谈房地产市场,这个市场和你没有什么关系。”  房地产市场到底面向谁?高收入阶层和中高收入阶层固然可以用市场的办法来购买和租赁商品房,但这并不意味着中国的房地产市场就是只针对他们,23号档案和18号档案都没有这样定位。你这个阶层可以用这种办法来解决你的问题,但并不是说这个办法就是你这个阶层独有的,这就好比,你可以用上饭店的办法来解决吃饭问题,但是饭店并不是只为你个人开的。这里面有逻辑问题。  我认为中国的房地产市场的正确定位应该面向中国全体房地产消费者,而绝不是只针对“高收入阶层和中高收入阶层”,除非全体中国人都成了所谓的“高收入阶层和中高收入阶层”。我相信,所有的开发商们,他们的产品,绝不仅仅只售给“高收入阶层和中高收入阶层”。我们现在探讨的是房地产市场的定位,而不是豪华别墅的定位。  先来看看“高收入阶层”。按照通常思维,一个高收入阶层人士,靠自己的正常收入,十年之内购买一套体面的独栋别墅,应该不算过分。而今,在北京、上海这样的地方,城区内建筑面积在300平米以上的独栋别墅,均价至少是一千万元人民币以上―――这肯定是保守的估计,某先生一定会笑话我们土老帽。好,即便这样保守地估计,要想实现十年之内买一所独栋别墅,该“高收入阶层”的年薪也应该在百万元以上。这个标准就决定了,中国的党政军官员被排斥在这个阶层以外了,中国的科学家、艺术家、教育家等精英被排斥在这个阶层以外了,中国的在编的广大的党政军机关干部、公检法干部、教师、医生、律师,等等等等,被排斥在外了。据我所知,上述人员的工资收入,还没有谁的月薪超过十万的,即便是有特殊贡献者。如此这般算下来,所谓的“高收入阶层”,基本上不存在。要么,就是非正常收入者。  同样,“中高收入阶层”是个什么概念?某先生也没有说。还是保守地分析一下,一个中高收入阶层人士,靠自己的正常收入,十年之内至少可以购买一套100平米相对体面的房子,这不算奢侈吧?如果你连一套像样的房子都没有,你算什么“中高收入阶层”?数数工资袋,除了民营企业和某些尖端领域的尖端人才,中国还有多少人能挤进“中高收入阶层”的门坎?我们知道,在北京、上海、深圳等大、特城市里,任何一处超过100平米的房子,均价应该在人民币300万左右,也就是说,要想跨入“中高收入阶层”行列,你的收入应该在年薪30万、月工资应该在3万元人民币左右,不吃不喝,十年之内你才有可能住上“中高收入阶层”的房子。我们回过头来看看我们的身边,谁的月工资达到3万元了?如此算来,“中高收入阶层”的人士也是寥寥无几,在北京、在上海、在深圳,日新月异耸立起来的那些楼盘,都卖......房子开盘和入住时间是怎样的演算法 通知你领钥匙算起我想买房子.是不是等房子开盘才可以买的啊 10分 是开盘是一个认购的过程,你可以简单的理解为交定金的过程。开盘之前一定有认筹的过程,你可以简单的理解为交意向金(可退)的过程。一般开发商开盘之前的认筹周期是三周到两个月不等。你想买房子肯定希望先选定版块,你在固定的版块内多转转就会收到一些宣传单页,然后你自己分析类比这些宣传的产品哪些适合你,然后你去有针对性的看盘。遇到有喜欢的却没有开盘的,就需要先了解认筹的细节和之后认购的细节。等户开盘当天你拿着认筹单据和定金就可以去开发商那里认购房源了。注意:认筹的时候绝大部分情况下是不可以选房的,换句话说你是购买了一个买房的资格。当然你开盘当天不去认购且在开发商规定时间内放弃认购权,你是可以拿回认筹的意向金的。买开盘房子要哪些手续 你就带上定金和身份证户口本什么的就行,开盘也就是先让你缴个定金什么的,不会马上就签合同。一个楼盘首次开盘,是不是房价相对便宜? 是的,一般房地产商会抓住购房者买涨不买跌的心态,首次开盘会先挑位置朝向稍差的先推,价格会稍低,然后再陆续推好的,价格再慢慢往上提,造成房子供不应求,房价看涨的现象.房子开盘时买房要注意什么 现在房产并不乐观,如果相中了房子可以多争取一些优惠甚至是内部价!

商品房开盘价格

商品房开盘价格查询

二手房指导价如何查二手房指导价如何查

二手房的房屋指导价格可以在房地产交易中心查询。这是权威的。如果是通过中介的话,可以让中介当地店面咨询指导价格,也可以去小区所在地的地税局咨询。二手房指导价格只是价格区间,可以帮助人们在买房或卖房时有一个大致的心理价格。房地产的地理位置、开发商和附近设施在二手房的指导下有一定的影响,具有参考价值。

房子补差价按什么价格房子补差价按什么价格

1、购房人在取得限价房房屋权属证书后5年内是不能转让所购房屋的,如果有特殊原因的确需要转让的,可以向户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定,回购住房继续用作限价商品住房向符合条件的家庭供应。

2、如果购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的,应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例缴纳土地等价款,目前是按照35%缴纳。

3、以承租廉租房等优惠政策住房的家庭,在申请暂停租金补助或优惠,且已按市场租金标准缴交租金后,由市公房管理中心出具相关证明,视为退出原承租住房,可以申请购买限价房。

4、限价房在土地挂牌出让时,就已经被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行严格的测算之后,就会设定土地出让的价格范围,这样可以从源头上对房价进行调控。

房屋评估价是什么

房屋评估价就是中介机构依据相关数据对房屋进行评估后取得的价格。

房屋评估价由评估单位进行实地考察之后作价。

相关数据通过房屋评价办法获得。

房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值,然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣,而确定现值。

城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等,涉及房屋价格的活动,均依照本办法评估作价。

一、基本情况房地产评估不是二手房交易

的必备程序,一般情况下二手房的价格只要双方协商确定,房地产管理部门就会据此登记过户,只要以下几种情形发生时需要评估:(1)双方要求交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行评估,作为交易价格的参考。

一般情况下,双方都能自行确定交易价格,但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念,如境外人士或外地人,对国内或当地的房地产市场不了解,又不相信对方的报价或中介机构的评估,也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估,然后参考评估价格确定双方的交易价格。

(2)房产保险房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

(3)抵押贷款向银行申请房地产抵押贷款

时,抵押人以抵押物作为还款的担保。

有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格,高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。

有些借款人为了能比较顺利地贷到款项,证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。

申请公积金贷款

的借款人,银行会要求其进行评估。

(4)房产纠纷例如二手房合同

签订后,一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷参考依据。

三、原则房屋评估计价原则:是以房屋重置完全价值

确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。

房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。

重置完全价值的确定,包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费

、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。

1.建筑安装工程造价(简称工程造价),一律按房屋评估时前一年执行建筑安装工程费用定额以及有关规定,编制预算成本。

在编制预算成本时,施工安装企业取费标准的确定,省辖市按地市级企业取费,县或县级市按县市级企业取费;材料价格的调整系数,一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价,合理确定。

工程造价为确定重置完全价置的基础。

2.室外工程费,系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。

3.土地征用费,系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。

4.拆迁补偿费,系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。

5.房屋座落地段因素,具体表现为以级差地租为基础的地段差价。

各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况,划分若干地段,确定相应的地段差价。

朝向差价,各地房地产管理机关可根据当地情况,依据房屋的不同朝向,确定不同的差价率。

单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。

楼层差价,各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况,确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。

各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

6.根据房屋的特殊结构,对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。

对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度,应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。

室内净高,一般居住用房以室内净高2.8米为基础,在其他条件不变的情况下,每或降低10厘米,房屋建筑造价即增加或减少2%左右,可按此计算其调剂分值。

对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等,均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定,作出增减价值的规定。

四、影响因素影响房屋价格评估的因素主要有四个方面,包括区域因素、房屋因素、市场因素和心理因素。

1、区域因素主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。

其中地段等级是影响房屋价格的重要因素。

小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质。

有一定的绿化、停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区,则有助于房屋价值的提升。

2、房屋因素房屋的成新率、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。

其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。

虽然房屋装修对房屋价格有一定的影响,但是由于每个人喜好风格不同,因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。

装修5年以上的价值基本上降为零。

房屋的燃气状况、物业类型、采光及景观等,对房屋价格都有一定的影响。

3、市场因素房源多,价格平衡,自然房子要便宜一些;相反,则要贵一些。

4、心理因素购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响,如果购房者特别偏好某一区域的房屋,或者急于买房,那么这些房屋价格在一定程度上也会升高。

五、评估方法房屋评估计价方法:以房屋建筑总面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值),根据评估的房屋新旧程度,计算房屋现值(净值)。

其计算公式如下:1.房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值2.房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%)3.房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)4.年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限5.年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×100%6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%)中介估价采用“市场比较法”,即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。

所以评估值与交易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。

同时房屋交易中双方的因素,也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。

如双方为利害关系人;或者卖家急于或买家急于的情况;或者买方或卖方对市场行情缺乏了解;或者买方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。

不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。

六、评估程序1.凡进屋评估作价的单位和个人,必须持有关向当地房地产交易管理处(所)申报,由当地房地产交易管理处(所)安排专业评估人员进行评估作价。

2.评估人员要对房屋图卡资料复查核对,进行现场勘察、测绘、评议,准确丈量房屋的建筑面积、使用面积,调查房屋的建筑年代、朝向、层次和用途,按照房屋评估标准勘察记录房屋的结构、装修、设备的完损等级、新旧程度和房屋的增减价值。

3.整理勘察记录,计算房屋的重置完全价值(原值)、现值(净值),尚可使用年限、残值等。

4.整理填写房屋完损等级勘估表和房屋价值评估表,作为确定房屋价格的依据。

商品房开盘价格标准

开盘严格来讲,就是按照开盘时间段内同片区的房子给出的一个基本定价,一般是根据位置的不同,楼层的不同,再根据开发商的成本定的。实际操作中,通常跟据开发商实力、口啤、物业、地段等和成本价加在一起形成开盘价,开盘价一般为了达到短时间的大批量销售,价格会定在低于平时销售价上,另外还会有配合一些活动,如会员卡、积分低现金等,如果是计划在开盘其间买房,相对还是比较划算的,可选范围也比较大。

开盘流程

一、圈地:就是开发商在政府手里通过行政划拨或者竞标购买拿到土地的使用权。

二、奠基(挖坑)。

三、盖楼。

四、封顶:就是楼的立面基本出来了,一栋楼已经形成了。

五、四通一平:就是把这块地周边的公共设施做好。比如上下水、电网、煤气等。

楼盘是否开盘与商品房建设进度关系不大,为了尽快回笼资金,大部分正规商品房项目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必须的五证,其中的商品房预售许可证是最后一个,也是开盘必须要有的.拿到商品房预售许可证,他们已经具备开盘条件,具体开盘日期由开发商决定。

开发商要想卖楼,必须在相关部门发放销售证之后才能卖。开盘,肯定是拿到销售证之后的事儿。这里面涉及到一些穿空中的手段,比如发放VIP卡,其实就是在开盘之前小订了等等;也有个别基于销售策略销售节奏的考虑,推迟开盘日期的。

参考链接:百度百科-楼房开盘