中国人自古以来就对家产、房产情有独钟,特别是今天商业模式下,商业地产逐渐也多起来,开发商为了商业运营模式,要进行开发不同需求的房产,来满足不同用户的需求,同时自古以来,中国的老传统,也是影响中国购买房子的因素,现在80、90后年轻人,想要娶媳妇的首要条件就是买房子,不买房,丈母娘也不同意把自家的宝贝女儿嫁给你,在中国流传着这样一句话,中国的房价都是被丈母娘给整起来的。在大多数人的意识中,没有自己的房子就是等于没有家的感觉,到处漂泊不定,所以买房子是年轻人特别是即将结婚的年轻人的刚需,说到买房,也有人质疑,现在房子不是很多了吗,为何现在闲置的空房那么多,开发商还要不停的盖呢?不怕这么多房子都卖不出吗?现在的二线城市,特别是一些省会城市,开始进行拆迁,进行旧改,进行整体新城的规划,把之前的城中村都慢慢拆掉了,盖的楼房是越来越多。同时也给被拆迁的业主提供新房,一部分推向市场进行商品房的买卖,各大地产分分聚集在各大省会,开发建设不同品质的楼房,为满足不同客户的需求,知名地产每开发一个新楼盘,总会有一些比较抢手的楼层和户型,以及配套完善的设施,吸引着不同的客户,就造成现在的分分钟被抢空的事情发生,但是还有很大一部分房子是空着的。其实并不是我们所看到的样子,也许这些闲置的房子,已经卖出去了,只是暂时不住而已,所以才一直空着,同时呢每个人的需求不同,每个家庭购买力不同,也许很多是购买后还没有入住,也许是一些买完后进行二次交易,做二手地产买卖的差价,形成自己的财富积累。开发商不停地在建设新的楼盘,还有一个重要的原因,就是有需求,肯定是有市场需求才不停的建设,否则再好的楼盘,再好的开发商,没有需求,也不会去建设的,同时目前城市化进程的加快,一些县级市人员、县城人员、农村打工人员等不同人群涌入大城市,也是对房子有大量的需求,开发商也是为满足市场需求和需要进行的合理开发。一旦市场饱和,开发商也会根据市场需求,进行合理调配开发量,甚至转型。

大量建设商品房

大量建设商品房的原因

深圳房价一直涨,为何只建写字楼而不多建住房?很多地区的房市热度在国家的调控之下都得到了控制。但是在这样的情况下,有些地区的房价却依然是居高不下,深圳就是这样的地方。深圳作为北上广深四大一线城市之中落户难度最小的城市。它也是很多年轻人提升自己阶级的优先选择之一。

深圳的各项福利设施以及配套设施都齐为的优越,而且年轻人的收入也很高,在这样的情况下,大量的人才涌入深圳,从而导致深圳的房价居高不下。大家也会发现一个很有趣的现象,深圳其实有土地,但是他为什么会选择更多的去盖写字楼而非住宅楼呢?深圳的本质

当大量的人口涌向深圳之,面对着高昂的房价,一筹莫展之时,可能会忘了自己当初为什么要来到深圳。而为什么深圳政府在如此高的房价之下,却优先去开发写字楼?

其实很简单,因为深圳并不是靠房地产起的,深圳赖以生存的根本是各种企业的投资和在此建立公司。也就是说,深圳之所以会得到现如今这种一线城市的地位,与各种投资是密不可分的。而深圳如果想要继续保持自己的领先地位,那么他就需要对各种企业保持一个很高的吸引度。

同时我知知道不管是哪个政府,他的资金力度都是有限的,有限的金钱,那就需要花到刀刃上。对于深圳来说,还有什么比吸引金主爸爸更为重要的事情呢?房价高,是在拔高门槛

深圳的房价持续增长,其实提高的是深圳的准入门槛。有一个很残酷的现实是,其实深圳并不是多么的希望大量的人口涌入自己的范围之内,反而是大家在上赶着要投入深圳的怀抱。

也就是说,在深圳的规划之中,其实并不需要盖那么多的住宅楼来使用它,更多的是希望能够建设更多的写字楼,以此来承担自己作为深圳特区的责任。深圳这种一线城市,它是很多公司的总部,所以写字楼尤其是高端写字楼必不可少。那么多写字楼用的完吗?

但是很多朋友还是对深圳见了那么多的写字楼保持一个疑问。其是深圳的写字楼市场在这两年遇冷,更是让很多人心里不停地打鼓。深圳盖这么多的写字楼,用的完吗?

答案是,用得完。

我们知道写字楼的产权是50年而已,深圳的市场来看,现有这些写字楼在十年内估计会消耗完。我们普通人都知道房价和土地价格会一直上涨,这些开发商更是明白这样一个事情,既然深圳如此的需要写字楼,我又何必等到十年之后,土地价格到了一个新的高潮,再去盖写字楼呢,那我不是亏钱了吗?

大量建设商品房怎么办

亲爱的问主,不用将来,第一批上世纪八十年代初建的二三十层高的楼房,在一些南方城市,已经到了房龄,需要拆除了,但出现了尴尬的情况: 第一,无人去拆。 开发商们,不愿意拆;当地政府呢,这是商业性的住宅啊,没必要参与,政府也不可能有钱拆,拆,还是得开发商们来进行啊。 但大家对这些高楼,敬而远之。这到底什么情况呢? 第二,无利可图。 一个住宅区,或者几幢房子,要不要拆,那要看,拆了以后再盖,是不是有利。二三十层高的楼,楼间距又比较近。 你拆了,最多盖的跟原来一样,你不可能盖四十层啊,现在住宅,最高,也就是二三十层。 可怕的是,现在对容积率和绿化率有要求,很可能是,你拆了20幢,最后只能盖18幢,你还赔钱呢。 导致开发商不愿意进入。 第三,住房不仅得不了利,还得出大笔钱。 我们正常理解的拆迁,好像是除了拿套房,还拿一大笔钱。可对这种二三十层的高楼,不仅拿不到钱,还得交十几,甚至几十万给开发商。 住房也不干。 现在这些房龄到了的楼房,两个结局:要么业主们,凑钱进行修缮,还能住个几年;要么,就是放弃,成为鬼楼了,因为住人,已经不安全了。 在大中城市及小城市包括县城、乡镇,一方面是一幢幢高楼拔地而起,另一方面是一个个老旧小区里的低层住宅和多层住宅明显老去,成为老破小或老破大。 在各个城市,商品房普遍是从上个世纪八十年代建成并交付使用的,到已经有30多年的房龄了。即使是上个世纪九十年代的房子,房龄也有20多年了。 任何一个建筑都是有使用寿命的,商品房也不例外。商品房属于民用建筑,合理的使用年限为50年,也有的房子使用年限可以达到60年、70年。 在全国范围内,基本上没有商品房达到50年的使用年限。过去,很少出现豆腐渣工程,老房子的质量从总体上说,都没有问题。 再过二三十年,各个城市第一批和前几批的商品纷纷到了“年老体弱”的阶段,会有怎样的命运? 一、遇到城市的布局调整,比如在某个住宅区的地盘上,兴建医院、学校、商业综合体、公园、车站等城市配套项目,那么就要拆掉住宅区里的老房子。 由谁来拆迁?是政府项目,政府出 资,只能由政府进行招标,然后由中标的建筑商来进行。 有的楼房即使房龄不老,也要服从城市建设的需要,推倒重建。小区的业主,就会被安置到新的小区,或者拿到相应的拆迁补偿款,重新买房子。 二、倘若没有拆迁的机会,而房龄超过了50年,房子本身存在着安全隐患,成了危房,不适合住人了。 业主应该怎么办? 有人会提出,把这些房子卖出去,反正有了接盘侠,房龄太老的房子不属于自己,就与自己无关了。 房龄超过50年的房子,很难卖出去。 在南京主城区的瑞金路商圈,有个老小区,房子都建成于1979年,由于具有双学区,而且是小学和初中都是名校,那儿的二手房很好卖,而且房价平均每年上涨10%以上。买家还可以申请到银行贷款。 我实地去那个老小区踩过盘,感觉到那些二手房内部的质量还不错,房龄看起来并不像40年,而是像20年。 这样的老破小房子由于有名校双学区加持,加上交通和配套很好,在二手房市场上比较热门。房子本身,并不需拆掉重建。 倘若某一幢楼房出现了质量问题,可以由业主共同出资,交给专业的建筑公司进行加固处理,这样不会影响到居住,安全性也没有问题。 倘若某一幢楼房成了危房,经相关部门进行严格而规范的鉴定之后,需要报废处理,就得拆除重建。谁来支付拆除费和重建费? 我认为,应该由这幢楼盘的业主共同出资,取得相关部门的批复文件后,即可交给建筑公司拆楼和建楼。大约每平米2500元的设计和建筑、安装等成本,业主们都能承担得起。等到与旧楼的层高、外观差不多一样的新楼拔地而起的时候,新楼的房价就会升高,业主们就会尝到相关的甜头。 房龄当然越小越好,即使房龄很大了,也没有关系,前提是不能存在着安全隐患。至于拆除重建,只有两种可能,一是政府出资,二是业主出资。 大概率来说,现在的这些高层,未来只能沦为无人问津的贫民窟了! 为什么这么说? 道理很简单,各种可能都要牵扯到一个最现实的字眼:钱! 现实摆在眼前,最明显可以借鉴的就是国外那些已经三四十年的高层了。 NO1:开发商拆迁? 随着未来的到来,土地肯定是越来越稀缺的。到时候的高层,密度高,容积率大,配套很完善。各种原因综合之下,哪个开发商能够拆迁赔款得起? NO2:业主翻修或重建? 一个楼盘十几栋,一栋高楼几十层,人心哪里能够那么齐?就算人心齐了,如何出资,如何分配,都是难题。能够指望大家同心协力一起翻新或者重建吗? 集资翻新 NO3:政府旧城改造? 确实有旧城改造或者棚改的情况,但是这也是目前适合的。 因为大部分7层以下的老破小,无论拆迁还是改造,相对来说技术和资金投入都还比较低。 几十层高的楼房,想要旧城改造,那个技术难度不是如今可比,资金也不是现在可比的。 其实,这些房子最终的命运,在国外已经有了现实的结果了。 除了帝国大厦,这种有重要意义的高层,有人愿意花费重金不断翻修保养外,其他地方的高楼,见不了多少了。 帝国大厦 为什么说以后的高层,会成为贫民窟? 很简单,房子房龄差不多到了,业主就会准备出售了。 房龄超过25年,银行都不怎么乐意批贷款了。而大部分购房者都是普通人,买了房子基本七八年就会因为需求而置换。 即使不置换,住了那么久,物业,房龄,设施都会老旧,只要稍微有点闲钱的,都会重新换一个环境。 为什么有人明知道房龄不多了,还要买? 二三十年后,地价房价都不知道什么样子了,而且大概率新房会是那种低密度的住宅,对于一般人来说,买不起就只好接手这种高层,毕竟满足生活需求为先嘛。 所以接手这种房子的人,本身就是迫不得已,资金有限的人。如果再喊他们集资翻新或者重新,基本不可能;如此高的密度和地价,开发商也拆不起;如此的高楼层,国家也没有大的资金来旧城改造。 所以最终就慢慢变成贫民窟,爹不疼娘不爱的没人管,等着土地年限到期,国家再回收回去。 直接告诉你答案吧。 1、拆迁资金大部分来自于开发商 即便是之前的棚改,也是由财政拨款、地方出资为辅,房企出资为主。通过央行首创的PSL模式为企业背书,企业从银行借到资金用以拆迁。然后房企拿到该旧改地块,进行开发。 2、目前为止,8层及以内的拆迁再建设,房企才有利润,极限是11层 目前可以看到,棚改、旧改的项目大多都是多层产品,这是因为拆掉地面上建筑、进行货币补偿之后,房企再进行开发,相对应的开发商至少需要盖2.5-3倍以上的层数才有利润。 目前二三十层高的房子,未来拆迁重建的可能性很低。除非是城市配套、国家基建等以ZF为主体的开发项目,且路线不可更改、必须要拆,才有可能拆迁。 3、土地年限70年,房龄几乎不可能 虽然目前房屋产权到期后,可以自动续期,无需申请。但按照目前普遍的情形,房龄达到70年几乎不可能。房龄超过20年的房子已经老态尽显,市场交易价值低下。 我们一般建议,新房的换房周期在15年内,二手房的换房周期在10年内。尤其是高层产品,未来再拆迁重建的可能性几乎没有,不建议长期持有。 希望对您有所帮助。 这个问题问的好,我想很多很多买了高层住宅的人,心里都会有提问者这个疑问:自己的房子几十年后变成危房了谁来拆? 开发商?还是政府?还是购房者本人? 老李的回答是: 1:开发商不可能拆,这个不是开玩笑,开发商绝对不可能拆。参考现在某些城市八九十年代市中心的房子:大概只有7层楼高左右,但是开发商都不敢拆,为什么?地价贵,赔付高,赚不到钱!商人都是唯利是图的,他不会干赔钱的买卖的! 2:政府也不会拆,说白了,政府也不会给你拆,想拆了之后想政府给你重新修简直就是痴人说梦,政府没那么多钱不说,未来同时期的建筑肯定很多很多,不可能一个一个拆噻。 3:购房者本人 这个问题就比较难说了,参考现在的拆迁户,很多很多都不愿意拆,说白了就是不是每个人都想成为拆迁户的,房子大家都不想拆,最后还不是那个样子,一旦有个几户钉子户不想拆,那么房子就真的拆不成了 所以老李的预想是: 未来房子老化成危房以后,多半是政府和购房者商量,购房者和政府贴一笔钱让开发商帮忙拆了重新修 这个是最可能的办法,因为未来的拆迁体量实在太大了,政府不可能一个一个给你赔付,开发商也不可能一个一个给你修。 所以说买了高层的,还是不要太幻想以后当个“拆迁户”了 我去年买的房子,总共楼层是33楼,我来告诉你这个问题的答案。 我自己是在去年买的房子,当时买房的时候,有两个选择,一个是老小区二手房,靠近市中心,楼房不高,只有六层楼,是上个世纪90年代建造的房子了,还有一个就是我现在买的房子,期房,总高33层。 当时身边的朋友都劝我,跟我说高楼层的房子不好,以后房龄到了,问题一大堆,劝我买靠近市区的低楼层房子就行了。 我当时没听身边人的劝告,还是坚决买了高楼层的房子,单价是12500元,总面积是110平方米,总价是137万元。 我首付付了30%,差不多是41万元,然后剩下的96万元,找银行办理贷款。还款方式采用的是30年等额本息还款方式,目前每个月要还5000多元。 这里顺便说一下房贷的还款方式,主要有两种,一种叫做等额本息还款方式,一种叫做等额本金还款方式。 两者之间最大的区别就在于月供跟利息上。等额本息还款方式的月供,30年下来保持不变,但是要付出的利息多,而等额本金还款方式的月供,第一个月最多,往后每个月逐渐减少,且30年付出的利息比较少。 对于大部分普通买房的人来说,利息的多与少并没太大的影响,主要影响的就是月供。所以很多人都是选择30年等额本息还款方式,这样的话,月供就能够减少到最小,生活压力也就不会那么大了。 我当时买房的时候,高层还算是特别抢手的,其实从开发商定的价格我们也能够看出来,高层是非常受欢迎的。 比如我买的小区,从6层往上的话,每增加一个楼层,单价就要增加50元,直到23楼单价最高,然后再逐渐减少,顶楼跟一二楼的单价,是整栋楼中最低的。 我也询问了身边一些朋友,他们买的也都是高楼层的房子,基本上要么是总共27层,要么是33层,很少有年轻人买低楼层的。 我目前入住高楼层的房子半年多,并没有发现什么太大的问题。 前一段时间,我也在跟一位卖房子的朋友聊天,两个人聊天中,也聊到了高楼层的房子,以后到底该怎么办的问题? 接下来我作为一名高楼层的住户,我就来跟你说一下,将来高楼层的房子房龄到了,该怎么办处理? ① 修修补补,继续使用。 大部分33楼层的房子,以后房龄到了,都会面临各种问题。其实,不用等房龄到了,很多高层的房子,可能住个20年左右,就会出现各种问题了。 外墙面的瓷砖可能脱落,高楼层的水压上不去,顶楼出现漏水渗水现象,电梯经常要维修,或者小区公共设施老化等等情况。 这些状况出现了,就得动用我们住户最初交的公共维修基金来进行维修了。 大家如果买过房子,都知道买房的时候,是要交一笔公共维修基金的。这笔钱,就是用来以后房子出问题了,能够有钱来修理,是所有住户都要交的。一般公共维修基金都是按照面积来收取的,你买的房子面积越大,收取的就越多。 举个简单的例子,我所在城市厦门,公共维修基金按照高层现浇结构每平方米150元收取。也就是说,如果你买的是高层,假设是100平方米,那么你需要缴纳的公共维修基金就是15000元。 一个小区的公共维修基金加起来,也是一笔非常巨大的数额,这笔钱,足够高层后期的维修了。 ② 买了新房的人,都搬出去了,最后空着了。 很多现在买高楼层的人,都是年轻人,买房子的目的都是为了结婚,这些人以后往往,还会继续卖第二套房子。 所以如果后期现在住的高楼层房龄到了,房子出现各种问题以后,那么他们就会再去其他地方买新的房子,到时候这些高楼层的房子,可能就不会有人继续住在里面了,都是一些空房了。 如果没人住的话,那么问题就不大了。 ③ 中途拆除。 高楼层的房子,如果房龄到了,中途可能变成危房的话,那么就必须进行拆除了。拆除的话,可能就是开发商进行拆除,然后在原来的地方,再重新盖房子,或者盖其他的项目。 而至于拆除重新盖,这里面的涉及到的对于住户的赔偿问题,就得看具体的地方决定了,没有一个统一的答案。 ④ 不拆,又没办法维修。 如果一些地方,开发商不愿意拆除,因为没有利润可以赚,但是通过修修补补又没办法维持房屋正常居住的话,那么或许就只能住户自己出钱重新建造了。 大部分人也不会出钱重新建造的,因为出钱重新建造,还不如去其他地方买更好的房子呢。 现在建造的二三十层的高层房子,最后的结果要么修修补补继续住,要么就是长期空着,被拆的可能性都非常低。 大家好,工作二十多年的城市规划工作者来回答这个问题。 现在的房子都建二三十层高,将来房龄到了,谁来拆了重建?应该说,这是个很现实的问题。 目前高层建筑愈来愈普及,以前普遍就是六七层的多层建筑,现在不但十多层的小高层,二三十层,乃至四五十层的高层住宅建筑都出现了,这固然在集约用地方面起了积极的作用,带给购房者的隐忧也是是实实在在的。 在工作中,我也遇到这样的困惑。原因很简单,现在的老房子,别说五六层的老楼了,哪怕平房都难拆,开发商更愿意拆迁工厂或者直接用空地来建设。现在拆迁都这么难,更别提拆迁二三十层高的高层了 ,拆迁成本实在是太大了! 单从商业角度来说,拆迁了这么高的高层,只有建设更高的高层开发商才有利润可赚,但是这是不现实的,目前高层住宅建筑的缺点越来越暴露出来,未来人类回归田园式的住宅才是个趋势。 将来这些二三十层的高层住宅楼等房龄到了,谁来拆迁呢? 一、政府买单。 这个可能性是很大的,毕竟我国土地属于国家,在房地产市场中,政府的角色必不可少。等到这些高层住宅到了使用年限成了危楼了,那么最后可能由政府来善后,毕竟人命关天,政府是不能视而不见的。到时怎样善后,那就是将来的问题了。 二、开发商买单。 这个只适合楼盘地段绝佳的情况,比如市中心,开发商拆迁后,可用部分做商业用途等等,开发商无利不起早,除非他们有利可图,否则不会做这种不挣钱的善事的。 三、居民集资拆迁,原址盖新楼。 这个是最理想的办法,其实建筑成本并不高,尤其在大城市,相对于房价来说几乎可以忽略不计。问题是人多难齐心,只要一家不同意,这事就难办了。 四、荒废、沦为贫民窟。 这种可能性也是有的,尤其在城市的边缘地段。未来随着人口的减少,有的城市会收缩,将来一些到了年限的高层住宅,原居民会逐渐搬走了,又没有拆迁价值,会逐渐荒废,在城市边缘残破不堪就那么伫立着,沦为贫民窟。 以上只是推论,毕竟我国内地的高层住宅建筑从出现到普及,到现在普遍也不过十几年的时间,理论上这些高层还有几十年的寿命呢。几十年后的事谁也不知道,到时我们在不在这个世上也说不定了,只能好好地活在当下,不想太远的事,大家说对吗? 将来这些高层住房,超高层住房都会是成为贫民窟的。 开发商在建造房屋的时候,越建越高,不是为了好看,不是为了节省用地,主要的原因就是想用最少的土地,见更多的房屋,这样可以买更多的钱,赚更多的利润。 很多城市完全是不需要建造那么多高层的住房的,比如说很多小县城,土地供应比较多,人口也少,就算是全部都建造多层或者花园洋房都是可以的,开发商也在建筑高层住房,这是没有必要的,开发商为了获取更多的利润,就把房子建的越来越高了。 当这些高层住房,随着时间的流失,楼梯会老化,会变的很丑,电梯也会老化,水电线路都会老化,这些问题,都会很难解决的,不但居住不方便,还存在着巨大的安全隐患。 一方面是高层住房小区的人口密度太大,开发商是不会愿意来拆迁这些高层的,因为成本太大了,另一方面,因为房地产行业随着城镇化的高度发达,已经不会大量的开发新的楼盘了,拆迁的事情会少很多的。 所以说,未来的高层住房会是贫民窟的原因就是如此了。 这个问题很现实,但是确实是大难题。 现在成都的北改已经提了很多年,实际推进工作并不理想,说拆这么多年过去了,还是拆不了。 这些都是七八十年代的建筑,高的也就6层,而且还是那种老破小的房子,居住环境差,但是胜在修建期早,地处市中心一环内,比如新二村,还在府南河内侧,距离天府广场也就1.4公里,地铁一个2个站就到。就这么好的一块地,不说开发商拆不起,就是政府也拆不起。 那么在今后百年之后,如何来处理这些逐步退出使用功能的建筑?我觉得很可能是由产权所有人出资,原地重建。 理由有下:1、土地资源有限,人口增长率不高的在开发半个世纪,需求饱和,我们步入发达国家行列,人们的追求是返回田园生活,2、高价值地区存在高密度情况,开发商现在都赔不起,更不用说,以后超高层的建筑人口密度了。3、房屋所有人拥有资产的全部所有权,就比如买个手机,你用久了坏了,想找政府来给你买单么?只不过房子的保质期通常比较长,设计使用年限70年,到期后有资质的单位进行检测,合格还能再用,一般来说用个100年也不错了。 这么算下来200万的房子,一年的价格就是2万块,租一个套二的房子在成都普遍在3000以内,一年也就在2万块钱。还有必要买房子么?其实还是有必要的,原地重建时土地出让金国家不会少一分钱,当然100年后的事情谁又说的准呢,说不定也不要钱了,但是建筑成本是不会少的,拆除可以采用爆破,施工成本目前在3000一个平方,那么大约30万左右,你就可以买会一个新房了,当然这个重建过程,大概有2年时间,你需要租房住。 不过有个问题,你可能需要考虑一下,哪个时候没有你我,可能是你的孙子的操作这个事情,说不定大家都在火星移民呢,为了在火星买个房子拼搏,至于地球的房子,就如同你当时放弃农村房子一样,直接丢弃…… 我们这边就已经有案例了,我们这里一个小区就属于房龄到期,政府不让你住,也不让开发商来重建,小区居民想集资自己建也不让,你们猜怎么着? 把小区所有居民安置分配至郊区的安置房,本来他们的小区虽然老旧,但还算是镇中心点,每平方有一万二左右,现在安置的郊区安置房一平方七千左右,你爱住不住,反正分配了! 所以你们知道为什么在如今二三四五线城市房价不景气的时候,这些城市还在拼命的建房子,一来大家有钱拿,二来当老旧房子的安置点,就这样周而复始的循环,在我看来,你买的再贵的房子再好地段的房子,也就享受这二三十年,等你刚好交完按揭,直接把你安置到郊区,别以为房子有70年产权,房子的质量导致它的寿命得腰斩,所以说既然每个月都要交,为什么不直接租房呢?在我们这里一个月2000可以租一套不错的三室一厅了,你按揭同样一套的房子,每个月至少得交5000,还有首付跟装修,不要说什么房产保值增值,就像我前面说的,二三十年后直接把你分配安置到郊区,房价直接腰斩,大家都去租房吧!让那些炒房的没地方哭去。