商品房预售,应当满足下列条件:

商品房预售的条件

1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

2、持有建设工程规划许可证;

3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售许可的办理程序

1、申请人在市政务中心导办台抽号后,到房管局窗口申报材料。窗口人员对申报材料进行初审,初审合格后予以受理,发放受理通知书、录入、扫描资料,并进行建档;若材料不齐或不符合法定形式的,一次性告知申请人;

2、组织现场踏勘;

3、组织协调建立预售房屋销售系统;

4、首席代表签署审核意见,报分管局长签发;

5、分管局长签发;

6、申请人凭受理通知书在市政务中心房管局窗口领取商品房预售许可证,准予商品房预售许可的决定予以公示。

商品房预售特征

1、房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

2、房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

商品房预售弊端

房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下,房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象,实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。

而预售制度更大的危害在于,当开发商提前拿到预收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他们就没有了后顾之忧,便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨,而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件,因为在房价上涨过程中,在买涨不买跌的心理推动下,人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

在我国,购房者与房地产开发商签订预售合同,交付订金后,即申请银行按揭交付全部房款,这离房屋正式交付一般还有几年的时间。预售房屋款项直接一次性交给了房地产开发商,没有第三方对预售资金进行监管,保证该资金专项用于房屋建设。

商品房预售的条件有

开发商在售房前都必须要先取得房产预售资格证,才能进行房屋买卖交易。而购房在购买预售商品房时也会存在一定的风险,所以一定要事先了解清楚。下面小编就带大家一起来了解了解房地产预售条件以及购买预售商品房注意事项。

房地产预售条件

1、土地使用权出让金已全部交付,且已取得证书及使用权未经抵押。2、开发商持有建设工程规划许可证。3、投入资金需达到总投资的25%以上,且确定工程的施工进度与竣工时间。4、开发商与金融管理机构双方之间已签订房屋预售款监管协议。5、开发商已取得房屋预售许可证。

购买预售商品房注意事项

1、购买预售商品住房时,为了确保自身的利益要先查看开发商是否持有预售许可证,因为只有取得预售许可证的房子才受法律保护。

2、签订预售商品住房购买合要将后期可能发生的一些情况以及问题都列入到合同中,并纤细注明违约条款。

3、预售商品住房在购买时,一定要先查看房屋的平面效果图以及房屋工程规划图,看是否存在一些细节方面的问题。

4、楼与楼之间的间距以及房屋室内的采光问题在购买前也需要进行了解,避免有高大建筑物阻挡光线。

5、购房时需要主要查看小区是否有足够的绿地与车位,特别是小区内的绿化率对于改善空气环境有很大的用处。而车位如果稀少,则会严重影响到小区的交通,很容易出现交通堵塞的情况。

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商品房预售的条件包括

1、商品房的预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金,并依法取得土地使用权证书。

2、预售房屋的前提是房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。开发商按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金须达到工程建设总的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日,才能预售房屋给预购人。

3、商品房的预售人须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,并且取得商品房预售许可证明。商品房的预售人应当按照国家的相关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。还有商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

商品房预售的注意事项

1、明确约定抵押权的处理方式

为筹集建设资金,开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性,若处理不当,会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。一般来讲,开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押,消灭抵押权;对土地抵押权,购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等,并在开发商违约后及时主张权利,督促开发商还款清押或提供履约担保,防止更难处理的麻烦。

2、明确规划或设计变更的处理办法

商品房项目在开发建设过程中,规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响,甚至可能导致建筑面积变化,进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示,购房人最好仔细研读,并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。

3、仔细了解开发商的按揭政策

开发商就商品房项目的按揭贷款业务,通常都与一家或几家商业银行建立合作关系,有的合作关系不允许购房人在合作银行之外申请贷款。有的商品房项目因不符合公积金贷款的条件,不能申请公积金贷款。需要用按揭贷款支付房款的购房人,在签订预售合同前,需认真了解相关政策,避免在筹措房款中发生意外。