商品房预售制度是商品房买卖市场的一种销售形式,就目前而言,商品房预售已经成为了我国商品房销售的主要途径了。所谓的商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说,习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售,购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。商品房预售许可证办理条件以及办理流程呢?商品房预售(期房交易)不同于商品房销售(现房交易),因其不可预知性导致商品房预售过程中会出现现房销售中所不存在的风险点,例如交易地位不公平、销售方式不规范等,而这些风险点最终都归于承购人一方承担。因此国家出台了相应的法律法规对商品房预售予以规制,而商品房预售许可证正是其中之一,也是最为重要的规制要件。所谓的商品房预售许可证也就是开发商在预售商品房时所需要办理的相应主管部门的预售行政许可。商品房预售许可证产生的法律依据主要为《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条;《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条;《浙江省房地产开发管理条例》第二十五条;《商品房销售管理办法》第六条;《城市商品房预售管理办法》第六条等相关法律。上述法律法规都指向一点,即对于需要进行预售的商品房,应当按照法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售许可;经行政主管部门审核核准预售许可之后,开发商才可以对外公开预售商品房。笔者现将杭州地区办理商品房预售许可的相关条件及程序罗列于后,以供参考。一、商品房预售许可证的核准条件我国对商品房预售许可核准的条件规定如下:(一)、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)、房地产开发企业预售商品房,除应当符合法律、法规已有规定外,房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件:1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;(五)、房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时,除应当提交法律、法规已有规定的文件外,还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。上述五点为申请商品房预售许可的相应条件,其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中,后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款,“开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料:(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。在具备了上述条件之后,开发商才可以向房产主管行政部门提出预售许可申请。可以说,针对期房的不可预知性,相关部门已经出台了法律法规对预售条件予以限制,通过法律法规的强制性规范来减少期房购买人的风险。二、申请商品房预售许可证所需要的材料在房地产开发企业具备了申请商品房预售许可证之后,开发商可以向当地的房产主管行政部门递交申请表和申请所需随附材料,随附材料大多为证明开发商所要申请人的商品房已经具备预售条件的资料,具体由各地的房地产管理局确定所需材料。杭州市房产管理局明确申请商品房预售许可证所需材料为以下19项内容:1、商品房预售许可申请表(原件);2、营业执照正本和副本(复印件);3、房地产开发资质证书正本和副本(复印件);4、申请项目计划文件(复印件);5、项目设计批复(复印件);6、建设用地规划许可证(复印件);7、土地出让合同或建设用地批准书(复印件);;8、土地使用证(原件及复印件);9、建筑工程施工许可证(原件及复印件);10、建筑工程规划许可证及附件附图(原件及复印件);11、建筑总平面图(复印件);12、标准地名批准使用证(复印件);13、银行同意抵押土地在建商品房预售的函(原件);14、银行出具预售款监督方案(原件);15、工程形象进度鉴证单(原件);16、物业用房缴交确认单(原件);17、拆迁安置情况说明(原件);18、拆迁安置用房核查登记表(原件);19、房号清单。 (以上资料均为一份)上述19项为杭州市房产管理局所列明的申请材料,其中2-3项为对开发商进行房产开发资质审查;4-11项为对申请预售房屋的建设及用地手续是否完备情况进行复核;如果开发商在开发过程中将土地使用权抵押给银行的,需要有第13项材料。第14项银行出具预收款监督方案源于《房地产管理法》第四十五条的规定,“商品房预售所得款项必须用于有关工程建设。”根据上述规定,中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局近期联合下发了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》,规定批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围,预售资金须存入专用存款账户;未签订商品房预售资金监管协议书的项目,房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》;商品房预售资金使用实行封闭式管理,开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请;商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。该暂行办法于2010年11月1日起实施。工程形象进度单的审核是为了确定工程的施工进度是否已经具备相应预售条件,三、申请商品房预售许可证的流程房地产开发企业在具备相关条件及持有相关完整的资料之后,就可以向杭州市房地产管理局市场管理处提交许可申请,市场处工作人员接受申请后会对相关资料进行初审,在初审通过之后相关资料送市场管理处处长复审。在复审通过之后,相关资料送分管副局长审批。经审查申请人的申请符合许可条件的,由审核人员制作许可证书并通知申请人领取商品房预售许可证;如果经审查不符合许可条件的,作出不予行政许可决定,申请人若对决定不服,可以依据行政许可法提请行政复议或是行政诉讼。该行政许可会在5个工作日作出,并公示3天。开发商在领取许可证后就可以组织开展商品房预售工作。四、如何查询商品房预售许可证1、打开浏览器,在百度搜索的地址栏输入“南宁市住房保障和房产管理局”,单击“百度搜索”。2、在搜索弹出的结果中,选择“南宁市住房保障和房产管理局--官网”。3、进入“南宁市住房保障和房产管理局”后,找到“网上服务大厅”模块,单击“商品房预售信息查询”。4、在弹出的页面中,出现搜索栏,可按“预售证号”、“公司名称”、“项目名称”、“项目坐落”、“城区”几大类进行搜索。5、选择按“项目名称”进行查询,在搜索栏输入项目名称,如:时代茗城,单击“确定”。6、出现查询的信息。以上就是有关商品房预售许可证的相关内容,希望能对大家有所帮助!土巴兔在线免费为大家提供“各家装修报价、1-4家本地装修公司、3套装修设计方案”,还有装修避坑攻略!点击此链接:【https://www.to8to.com/yezhu/zxbj-cszy.php?to8to_from=seo_zhidao_m_jiare&wb】,就能免费领取哦~

商品房预售款使用审批程序

商品房预售二审

买房对于普通民众来说是人生大事,每一位购房者都期望可以顺利买到心仪的房子,然而现实生活中关于购房的维权纠纷时有发生,遇到这类案件该如何处理?法院又会如何判决?凤凰网房产携手山西弘韬律师事务所,为你分析常见的购房和维权案例。

1、“双合同”销售房屋引发纠纷该如何解决?

基本案情:

某房地产公司与购房人签订了《商品房买卖合同(预售)》,合同约定房屋是装修交付。购房人与案外人某装修公司签订《装饰工程委托协议书》。上述两份合同签订后,购房人支付了装修款和房价款,两公司分别开具了发票。后因房地产公司逾期办证产生纠纷,购房人起诉要求支付逾期办证违约金。购房人述称其签订的《装饰工程委托协议书》是在售楼部签订,签完后由房地产公司拿回去盖上房地产公司的公章。装修公司不予确认,但并未明确否认。购房人称装修款项是支付到房地产公司的账户。

一审法院判决:

一、房地产公司为购房人办理案涉房屋的不动产权证并交付给购房人。

二、房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[标准:参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准]。

二审法院判决:

一、维持一审判决第一项;

二、变更一审判决第二项为:自本判决发生法律效力之日起三十日内,房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[以房屋价款1603785元为基数,参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准,从2017年11月1日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止,违约金总额以本金为限]。

裁判要旨:

在政府对房地产市场不断出台调控政策下,部分楼盘开发商利用“双合同”(买卖合同 装修合同)模式销售房屋引发纠纷。开发商主导购房者与装修公司签订的装修合同,并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第146条的规定,签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为,故该装修合同应为无效。虚假的意思表示隐藏的是签订买卖合同的真实意思表示,所以以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接,故案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。

2、面对虚假销售宣传,法院会如何判决?

基本案情:

某房地产公司与多个购房户分别签订了《商品房买卖合同》,各户所购房屋面积及价款不等,房款均已付清。在合同履行过程中,购房者获悉房地产公司销售宣传的“水景公园”区域实为市政公用设施用地,该区域市政规划也未明确存在“水景公园”规划建设。购房者所购商品房临近“变电站”项目,该变电站属于电磁强辐射设施,对所售商品房的居住品质存在一定程度的损害。但是在购房者购买商品房时,房地产公司从未以任何方式告知过该变电站在所售楼盘临近选址规划拟建的事实。购房者以房地产公司对并不存在规划建设的“水景公园”进行虚假销售宣传,故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实,构成欺诈为由,向人民法院提起诉讼。

一审法院判决:

被告房地产公司补偿购房等人损失(金额按照购房款2%确定);二审法院维持原判。

裁判要旨:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”本案出卖人违反诚实信用原则,给买受人造成损失的,应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。

3、房屋认购定金能否退还?

基本案情:

吴某与某房地产公司签订房屋认购单1份约定:吴某认购某房地产开发公司房屋一套,认购总价为人民币1000万元,签订认购书时付定金人民币52万元;签署认购书后,购房人应在10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约,逾期按购房人违约处理,卖方可不经催告,将房屋另行处置。购房人所交定金,不予退还。……当日,吴某向该公司支付了52万元,该公司向吴某开具了收款事由为“订金”的收据。后因为双方在10月10日为花园问题没能达成一致意见,致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。10月14日,该公司向吴某发出违约告知函,称认购单已经失效,所交定金52万元不予返还。房地产公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见,造成商品房买卖合同没能订立。

一审法院判决:

某公司应在七日内返还吴某定金52万元。二审法院维持原判。

裁判要旨:

商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后,只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商,未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成,并非一方当事人对认购协议无故反悔,应认定双方均已履行了认购书约定的义务,对未能签订商品房买卖合同均无过错,定金罚则不应适用,卖方应向买方返还定金。

4、房屋交付不符合标准,购房者该怎么办?

基本案情:

张某与某房地产公司分别签订两份《商品房买卖合同》,约定张某购买某房地产公司开发的房屋两套,合同约定房屋价款分别为99万元及14万元,两份合同均约定交房日期为2017年2月16日前,房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”。合同签订后,张某依约缴纳了购房款,但某房地产公司未能在合同约定的时间交付房屋,且未出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。庭审中张某自认于2017年8月10日拿到房屋钥匙并开始装修。现张某主张房屋质量存在问题,双方产生纠纷。另,涉案房屋已于2015年9月25日经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。

法院判决:

某房地产公司应支付张某逾期交房违约金(从2月16日计算至8月10日)。

裁判要旨:

关于竣工验收标准问题张某与某房地产公司之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”,根据《建设工程质量管理条例》的规定,建设工程的验收由建设部门组织验收。因此双方之间的合同约定并不违反法律法规的强制性规定。由于某房地产公司提交的证据证明涉案房屋所在的楼座已经过五大主体验收合格,故涉案房屋已经达到交付条件。张某主张涉案房屋未经验收交付的理由不能成立。

5、购房者办理按揭贷款,却未如约向银行提供完整有效的申请资料,是否构成违约?

基本案情:

李某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定:该商品房按建筑面积计算为80平方米,单价每平方1万元,总价款80元。李某的付款方式为签约时支付30万元,余款50万元申请按揭贷款。李某应向指定银行提供完整有效的申请资料,办妥按揭贷款所需的相关手续,逾期视为违约。签订《商品房买卖合同》当日,李某向房地产公司支付了30万元的购房款。李某应最迟在签订《商品房买卖合同》当日向银行提供完整有效的申请资料,办妥按揭贷款所需手续。但是李某并未如约向银行提供完整有效的申请资料,没有按时办妥按揭贷款所需手续。为了催促李某尽快履约,房地产公司向李某发送告知函,但李某仍置若罔闻。

法院判决:

李某应向房地产公司支付违约金。

裁判要旨:

若商品房买受人以买卖合同中关于办理按揭贷款手续的期限约定不明确为由而拒不办理按揭贷款手续;在办理按揭贷款的条件已经成就,经开发商催告后买受人仍不履行办妥按揭贷款手续的合同义务的,应承担相应的违约责任。

商品房预售审批内容

商品房预售许可证取得条件是:预售方已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;预售方持有建设工程规划许可证,预售所得款项必须用于有关的工程建设;预售方签订的预售合同应报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【法律依据】

《城市商品房预售管理办法》第五条

商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。