因为全国各地的房地产行情都不理想,不仅广州的春节期间的成交量非常少,所有的地方都是如此。

春节期间商品房成交量大

在房地产行情进一步走低的我们可以发现很多地方的新房成交量非常少。之所以会出现这种情况,主要是因为大家普遍认为房价无限上涨的时代已经过去了,也没有太多人通过买房来参与投资。对刚需的购房者来说,买房者普遍处在观望的态度之下,所以也会谨慎买房。

一、这个新闻是怎么回事?

这是一份来自春节期间广州地区的新房成交量的数据,在整个春节期间,广州地区的新房成交量只有17套,同比下降了70%以上。这个数据非常惊人,同时也可以直观的显示出房地产行情的冷淡情况。在房地产交易量进一步下滑的很多购房者并不愿意购买新房。

二、这主要是跟房地产行情有关。

在经过了一系列的房地产措施之后,全国各地的房地产行情普遍比较冷淡,大家争相买房的行情已经一去不复返了。对于普通购房者来说,因为房价已经处在了历史高位,很多人也没有足够的经济实力来购买新房。对那些刚需购房者来讲,刚需购房者非常害怕自己所买的房子贬值,所以在等待房价进一步下跌。

三、我的个人观点是什么?

我觉得这并不是一件好事,虽然一手房的成交量进一步降低,但这并不意味着房价会剧烈波动。对于那些房地产企业来说,很多房地产企业没有办法卖出新房,所以没有办法回笼现金,这会直接导致他们出现债务危机。很多地方的房价其实已经太高了,普通人只能望而却步,这是摆在很多人面前最无奈的难题:房子卖不出去,需要房子的人买不起。

网上商品房成交量

近期多个城市的楼市政策调整,力度不断加大,政策效果逐步显现,多地楼市成交出现好转。6月以来,一线城市成交率先复苏,多数二三线城市成交量环比有所放大。业内人士指出,预计下半年楼市成交将呈现逐月修复态势,同比降幅有望不断收窄。

成交环比上升

中指研究院指出,6月以来,一线城市楼市成交量环比上升。上海、北京、广州成交量环比增幅居前。二三线城市中,有超过八成的城市成交量环比上升,苏州涨幅显著。

从库存量指标看,中指研究院监测数据显示,7个代表城市库存总量平稳。福州、广州、北京地区的库存环比有所下降,深圳、温州、杭州、南京库存环比略有上浮。6月以来,重点城市总体供应量环比有所增加。

贝壳研究院数据显示,5月以来,重点监测的50城二手房成交量连续出现环比增长。二季度成交量整体比一季度增长约15%。长三角地区中,南通、合肥等地成交率先复苏。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市发布楼市调整政策后,二手房成交明显增长,政策效果持续性较强。

对于房价走势,贝壳研究院预计,今年8月普通二线城市房价有望企稳,年底部分低能级城市房价也将有所企稳。

稳楼市政策持续增多

从近期各地发布的稳楼市政策看,政策调整涉及的内容较多。

六安市住房公积金管理委员会发布《关于进一步完善住房公积金使用政策的通知》,明确提出支持刚性和改善性住房需求,在六安市购买新建商品住房,双职工正常缴存住房公积金的家庭,住房公积金贷款最高额度由60万元提高到70万元;单职工正常缴存住房公积金的家庭,住房公积金贷款最高额度由40万元提高到50万元。执行时间自2022年6月23日起至2023年12月31日止。

《通知》指出,缴存职工在六安市购买新建商品住房,可提取其共同生活家庭成员(父母、子女)的住房公积金。职工所购新建商品房是一次性付款的,共同生活家庭成员(父母、子女)合计提取金额不得超过购房总价;职工所购新建商品房办理住房按揭贷款的,共同生活家庭成员(父母、子女)合计提取金额不得超过商品房备案合同记载的首付款金额。职工使用住房公积金贷款购买二手商品房的,贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。

龙岩市住房公积金管理委员会出台政策支持职工合理住房需求及提高二孩以上家庭住房公积金贷款额度。对第二次申请住房公积金贷款购房的职工家庭,首付款比例由不低于40%下调为不低于30%。提高二孩以上家庭首次公积金贷款额度,对于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭,首次申请住房公积金贷款,在符合其他住房公积金贷款的条件下,其住房公积金贷款最高可贷额度增加10万元。职工家庭在住房公积金缴存所在地无自有住房的,租房提取限额由每月600元提高至700元。

部分地区接连出台稳楼市政策。合肥再次优化楼市政策,外地户籍可补缴社保,取消企业购房限制。6月24日起,非合肥户籍的外地居民家庭通过补缴社保、个税即可购房,企业法人以及非法人组织也可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。

此前,合肥市对瑶海区、新站区以及经开区新桥产业园取消限购;其他区域外地户籍家庭在合肥2年内累计正常缴纳6个月社保(不能补缴),即可购买一套房;合肥市户籍家庭可在限购区域购买第三套二手房,新房仍限购。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,6月以来,发布稳楼市政策的地区数量持续刷新纪录。截至今年以来发布房地产调控政策的数量已经超过450次,稳楼市政策内容不断升级。

拿地积极性提高

从房企近期披露的拿地情况看,不少房企拿地积极性出现了较为明显的提高。

有的房企一日之内披露多则拿地公告。以合肥城建为例,公司6月24日晚间分别披露了公司、全资子公司、控股孙公司竞得土地使用权的公告。

合肥城建公告显示,公司于2022年6月24日参加了长丰县自然资源和规划局组织的土地使用权出让活动,通过竞拍方式取得合肥市长丰县CF202213号地块。土地使用权出让总金额约为5.69亿元,由公司自筹资金解决。公司全资子公司工业科技于2022年6月24日参加了长丰县自然资源和规划局组织的土地使用权出让活动,通过挂牌方式取得合肥市长丰县CF202211号地块,土地使用权出让总金额约为4.1亿元,由公司自筹资金解决。公司控股孙公司高新创投于2022年6月22日参加了肥西县自然资源和规划局组织的土地使用权出让活动,通过挂牌方式取得合肥市肥西县FX202233-2号地块,土地使用权出让总金额为2615.3万元,由公司自筹资金解决。

在此之前,苏州高新、天地源、南山控股、招商蛇口、卧龙地产、城投控股、城建发展等房企接连在近期披露拿地公告。

部分房企2021年全年都没有拿地,近期恢复了拿地热情。以卧龙地产为例,2022年6月7日,公司在浙江省土地使用权网上交易系统举办的网上交易活动中,以总价7.68亿元竞得越城区PJ-06-7-15地块(石泗东侧地块)土地使用权。公司2021年全年没有披露拿地公告。

有的房企竞得的单宗地块金额较高。城建发展近日公告,2022年5月31日,公司收到《北京市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》,公司以22.6亿元的价格竞得北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目A-07地块R2二类居住用地国有建设用地使用权,项目总用地规模9.68公顷。

成交商品房供应量

商品房市场供求比计算方法为:供应除以需求。

商品房市场供求比是供应和需求的比值(一般供应为新增供量,需求为当期成交量)。供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡;供求比>1.2,市场呈现供大于求;供求比<0.8,市场呈现供不应求。商品房市场供求比是一个重要概念,直接影响房价。

我国房地产市场供求结构失衡,楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡,主要表现在以下两方面:

一方面是供需价格差异:

低价位房供应不足,中高价位房供应过量。以北京市为例,调查显示,北京居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000~5000元/平方米。市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000~4000元、4000~5000元、5000~6000元、6000~8000元/平方米的比例基本都在20%左右,而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给,有一半左右的供需结构的矛盾。

与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是,经济适用房出现供不应求的局面,这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。从目前看,政府干预房地产市场的主要手段是大规模建设和推出经济适用房,国家计委和建设部前不久宣布,今年将投资1700亿,计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将更有效的满足普通市民的住房需求。

另一方面是供给与需求的区域差异:

尽管当前房地产形势总体上是好的,但也有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、投资结构不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的“苗头”。投资的增幅与销售的增幅相比,应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。今年1~9月份,天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地区,都出现了投资增幅高于销售增幅超过了20%的情况。