商品房延期交房办理

1、维权前先弄清逾期原因

开发商逾期交房的情况在楼市交易中较为常见。业内人士表示,开发商逾期交房的原因有很多,其中包括:不可抗力的因素;开发商实力不足;建筑方和开发商有资金纠纷,施工中止导致;因市政配套无法到位,楼盘小区配套无法如期完成;业主在收房前发现楼盘有各种问题而拒绝收房;开发商擅自变更规划;开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等等。因此在维权前一定要了解逾期交房的原因。

一般对于开发商自己的原因导致的逾期交房,并符合合同条款约定的时间,购房者可以要求开发商承担相应责任。如果非因为开发的责任导致的逾期交房,例如:自然灾害、政府一些政策的调整、法律的变更、买房人自己的原因等,开发商的责任可相应地减轻或免。

2、可按合同约定索赔或退房

在了解了逾期交房的原因后,购房者还需要仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同,看合同中对逾期交房是否有明确的规定。一般商品房买卖合同中都对逾期交房有相应的时间和违约金的约定。在逾期不超过一定的天数,出卖人需要按日向买受人支付相应的违约金,合同继续履行。逾期超过一定天数后,买受人有权解除合同。

如果合同中有违约责任约定,购房者可要求开发商按照违约条款来承担责任。也就是说,如果逾期交房不超过合同约定时间的,购房者可向开发商索要相应的违约金,而逾期交房超过约定时间的,购房者可有权要求退房。对于购房时办理按揭贷款的购房者来说,如开发商逾期交房超过约定时间的也可申请解除合同,如开发商不同意可到法院诉讼。

3、购房时注意规避期房风险

由于价格优惠、可挑选满意的楼层、地理位置等,多数购房者买房时都会选择购买期房。但与现房相比,期房又存在一些不确定的因素,例如:逾期交房、规划变更等。小编提醒购房者,由于一些开发商实力不强、信誉不好,从而造成逾期交房或房子质量差的现象不断发生。购房者在买期房时一定要注意规避风险,首先要选好开发商,选择品牌和诚信度较高的五证齐全的楼盘。

在签订合同时一定要明确约定违约责任。在期房交易中购房者是处于相对弱势的一方,一旦交钱之后一切的主动权都会转移到开发商一边。

商品房延期交房办理流程

交房是一门大学问,在交房中需要的手续、交房手续以及验房技巧都是一些常识。虽然在交房的时候,开发商都会有专人负责和业主一起验房。一号家居网我建议业主们最好还是自己懂得一些验房的基本知识,了解清楚交房前要交什么手续以及交房流程。 在交房时,开发商需有专人陪同业主验房,并且有一份《住户验房交接表》,供业主记录验房过程中发现的问题,如果开发商未提供这类表格,那业主可自己拿纸进行记录,记录整理后成一份书面格式,一式两份,由开发商盖章,一份交给开发商, 一份业主自己保存。 一、交房要具备哪些条件? 按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件: 1.经建设工程品质监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程品质监督站核验,出具是否合格的书面证明,如果验收合格,还须说明品质等级, 如合格、优良等。 2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋,不允许交付,公安户籍管理部门不予办理入户手续。 按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件: 1.经建设工程品质监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程品质监督站核验,出具是否合格的书面证明,如果验收合格,还须说明品质等级,如合格、优良等。 2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋,不允许交付,公安户籍管理部门不予办理入户手续。 二、房屋交房中需要哪些手续? 1、通知 开发商取得商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用(即默认交接已经完成)。 2、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程品质及配套设施一一进行验收,并做好记录,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程品质检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的,购房者可以拒绝验收,由开发商承担责任。 三、提供《住宅品质保证书》和《住宅使用说明书》 根据《商品住宅实行住宅品质保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规,商品房交付使用时,应当提供住宅品质保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅品质保证书》是开发商对销售的商品住宅承担品质责任的法律档,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅品质保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的,购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅品质保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明, 并提出使用注意事项。 四、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的,应做好记录,要求开发商签字,直至开发商的房屋完全符合交房标准,再签署房屋交接书。 具体的交房流程如下: 1、看门窗是否开合顺畅、方便锁闭,配套钥匙是否能快速打开门,看门是否存在变形,把手等是否有破损情况,窗户配套纱窗品质是否合格。业主自备电池,给防盗门的门铃装上电池,看门铃是否正常响动。 2、屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象,注意看这些地方有没有黄色污渍,如果有,就说明房屋可能存在渗水漏雨的问题。 3、业主用小锤敲打房屋的墙面和地面,看其是否会出现开裂或空鼓现象,如果有,就要记录在表格上,之后要求开发商解决。 4、业主需自带个插座小灯,在验房时将其插在电路插孔中,检查插孔是否正常有电,看插座小灯是否亮起,并看看所有的灯座是否正常有电;在插上小灯的时候,业主需检查看闭合开关箱内对应的分路电闸,以及总开关箱里的各分路电闸是否运转正常。 5、仔细看厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象,可以现场点燃一些携带的废纸,看烟气是否能从排烟口正常排出。 6、在检查下水道是否通畅的时候,业主可以用塑胶袋装满水,快速的倒向房屋内的各个地漏、下水,看水是否能快速流进下水道。 7、进行防水检查,在卫生间周围用塑胶袋所装的沙子围住,堵住卫生间的各下水口,往卫生间注上不低于2cm的水,24小时之后看楼下是否有漏水现象,如果没有,就说明房屋的防水还是很成功的。 8、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字,这样以后交费时业主可做到心里有数。 开发商交房时,业主们要特别注意以下三点: 1、在验房之前,如果开发商要求交费或者是签署档,那业主一定不要答应,否则在验房时业主发现的品质问题,就只能自己付钱解决了。 2、如果开发商提出代办产权证,业主是可以拒绝的,因为产权证业主完全可以自己办,如果交给开发商,那业主还要给开发商交代办费。 3、验房中所发现的品质问题一定要白纸黑字写在纸面上,不能听信开发商的口头承诺,并且在房屋问题的后面,还要写明开发商承诺的解决时间,这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。 4、收房时必须仔细查看的档 律师说,在正常交房过程中,业主应该查看以下档: 第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。 第二是我们常说的"两书"---"品质保证书"和"使用说明书",这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。 第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测资料,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。 五、逾期交房可否先收房后追究责任? 担心开发商逾期交房,担心一旦接收房屋后,就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。因为:第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序,也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任;第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下,是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利;第三、除购房者明确表示放弃外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。追究开发商违约责任受到诉讼时效限制,购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。 购房者在没有验收房屋之前,不能签署《住宅钥匙收到书》,领取住宅钥匙,办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称商品房买卖司法解释)的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋品质包修责任,而没有逾期交房的压力。 虽然交房的手续和流程看起来有点复杂,但是只要我们理清步骤和重点就会顺畅多了。耐心细致地完成交房的详细步骤,是争取自己的最大利益不受侵害,同时也会以后顺利入住铺路。希望这篇文章对你有所帮助! 业主需检查看闭合开关箱内对应的分路电闸,以及总开关箱里的各分路电闸是否运转正常。 5、仔细看厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象,可以现场点燃一些携带的废纸,看烟气是否能从排烟口正常排出。 6、在检查下水道是否通畅的时候,业主可以用塑胶袋装满水,快速的倒向房屋内的各个地漏、下水,看水是否能快速流进下水道。 7、进行防水检查,在卫生间周围用塑胶袋所装的沙子围住,堵住卫生间的各下水口,往卫生间注上不低于2cm的水,24小时之后看楼下是否有漏水现象,如果没有,就说明房屋的防水还是很成功的。 8、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字,这样以后交费时业主可做到心里有数。 开发商交房时,业主们要特别注意以下三点: 1、在验房之前,如果开发商要求交费或者是签署档,那业主一定不要答应,否则在验房时业主发现的品质问题,就只能自己付钱解决了。 2、如果开发商提出代办产权证,业主是可以拒绝的,因为产权证业主完全可以自己办,如果交给开发商,那业主还要给开发商交代办费。 3、验房中所发现的品质问题一定要白纸黑字写在纸面上,不能听信开发商的口头承诺,并且在房屋问题的后面,还要写明开发商承诺的解决时间,这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。 4、收房时必须仔细查看的档 律师说,在正常交房过程中,业主应该查看以下档: 第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。 第二是我们常说的"两书"---"品质保证书"和"使用说明书",这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。 第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测资料,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。 五、逾期交房可否先收房后追究责任? 担心开发商逾期交房,担心一旦接收房屋后,就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。因为:第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序,也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任;第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下,是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利;第三、除购房者明确表示放弃外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。追究开发商违约责任受到诉讼时效限制,购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。 购房者在没有验收房屋之前,不能签署《住宅钥匙收到书》,领取住宅钥匙,办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称商品房买卖司法解释)的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋品质包修责任,而没有逾期交房的压力。 虽然交房的手续和流程看起来有点复杂,但是只要我们理清步骤和重点就会顺畅多了。耐心细致地完成交房的详细步骤,是争取自己的最大利益不受侵害,同时也会以后顺利入住铺路。希望这篇文章对你有所帮助!

商品房延期交房办理时间

期房只要超过合同规定的交付时间就属于延期交房。在购房合同中会对交房时间进行约定,购房者应该以这个时间为准,只要超过这个时间交接房屋,就属于延期交房。根据规定,如果期房延期购房人可以催促开发商交房,如果经过催告后三个月仍未交房的,购房人可以要求开发商退房并解除购房合同。开发商延期交房包括哪些1、正常延期交付如果是由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期,那么这些是属于正常的延期交付。这种延期交付属于延后交房时间,我们遇到这种情况,可以给开发商一定的宽容期限,等一段时间就能交房了。2、非正常延期交付非正常的延期交付,主要是指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形,比如常见的有房屋验收不过关。期房延期交房怎么办1、购房者首先要弄清楚开发商延期交房的原因,一般可以通过咨询开发商或者相关政府部门得到答复。如果是开发商自身的原因导致的延期交房,购房者可以催促开发商尽快交房,并保留要求开发商支付违约金的权利。2、遇到开发商延期交房,购房者是不能直接要求解除合同退房的,因为《最高法院关于商品房买卖若干问题的解释》中第十二条和第十三条明确规定,房屋存在主体结构质量,或者影响居住的其他重大质量问题,购房者可以要求解除合同。延期交房并不是法定的可以解除合同的条件。3、经过催告,开发商仍然没有交房,但是给出延期的原因并承诺交房时间的,比如气温过高无法施工,等天气转凉马上复工这种情况,购房者可以给予开发商一定的时间,同时要求开发商赔偿违约金。一再催告,始终不能交房,也没有明确原因和答复的,购房者可以向法院提起诉讼要求解除合同,并由开发商赔偿自己的损失。