商品房住宅层高

按《国家住宅设计规范》,普通住宅层高不宜高于2.8米,卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米。2.8米,是这一层的地面到上一层的地面.这个尺寸是含楼板厚度的.普通住宅层高2.8米,可以在保证居住舒适度的基础上,限度的节约能源。

按《国家住宅设计规范》,普通住宅层高不宜高于2.8米,卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米。2.8米,是这一层的地面到上一层的地面.这个尺寸是含楼板厚度的.普通住宅层高2.8米,可以在保证居住舒适度的基础上,限度的节约能源。

普通住宅标准层高

购买商品房时,买受人不仅关心商品房的价格、面积、户型、环境,层高也成为了大家关注的热点。由于商品房层高问题引发的矛盾和纠纷已屡见不

鲜。由于现行的法律法规就房屋层高问题尚未作出详细规定,部分《商品房买卖合同》对层高问题的约定也不明确,造成许多因层高问题引起的纠纷不能得到

妥善解决。

一、房屋层高的概念和理解

层高,从字面上理解也就是一层房屋的高度。根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的

《住宅设计规范》的规定,层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。”说到层高,我们必须将其与“室内净高”予以区分。《住宅设计规范》规定,

室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”室内净高和层高的关系可以用公式来表示:层高=室内净高+楼板厚度,即层高和楼板厚

度的差叫室内净高。《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定,而许多买受人在交房验收时测量的是室内净高,忽视了楼板厚度的,因此产生了误解。一般而

言,商品房的楼板厚度为12厘米至15厘米,买受人在测量了室内净高后加上楼板厚度即为商品房的层高,可以初略判断该商品房的层高是否符合《商品房买卖合

同》的约定。

二、房屋层高现有的标准和要求

《住宅设计规范》规定:普通住宅层高宜为2.80米;卧室、起居室(厅)的室内净

高不应低于2.40米,局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3;利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时,其1/2面积的室

内净高不应低于2.10米;厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米;厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90米,且不得影响

门、窗扇开启。《住宅设计规范》是为了保证住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求而制定的,不符合《住宅设计规范》中的强制性标准的商品房不能通过竣

工验收,买受人当然也可以拒绝交房。就层高而言,在《住宅设计规范》中规定“普通住宅层高宜为2.80米”,该规定表明在层高问题上允许稍有选择,即并非

层高必须为2.80米,但是“室内净高”却必须符合《住宅设计规范》的强制性规定。

三、实际房屋层高与《商品房买卖合同》的约定不符的处理

一般而言,买卖双方会在《商品房买卖合同》中对商品房的层高的具体数值进行约定,如果商品房的实际层高与合同约定不符,则开发商须承担违约责任。鉴于导致实际层高与合同约定层高不符的原因不同以及层高误差值大小不同,理应具体问题具体分析,可参照以下方式分别处理。普通住宅标准层高是多少 普通住宅层高标准

1、

因变更规划设计导致层高、实际层高与合同约定不符的,应当按照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。按批准的规划、设计建设商品房项目是开

发商的义务,开发商不得擅自变更建筑设计。实际建设中,开发商经设计单位同意且经政府规划部门批准后变更规划设计的情况时有发生,商品房层高的变化

直接影响房屋的空间尺寸,属于变更规划、设计。经政府规划部门批准后变更层高的,即应当参照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。例如:长

沙市《商品房买卖合同》示范文本中规定:“出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,

出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起

15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。”

2、经批准的规划、设计中的层高与《商品房

买卖合同》中约定的层高不符的,且实际层高也与经批准的规划、设计中的层高不符,若开发商存在欺诈买受人的故意,即开发商故意隐瞒经批准的规划、设计中的

层高而虚报层高欺骗买受人,而买受人因不知道真实情况而订立了《商品房买卖合同》的,根据《合同法》第五十四条的规定,买受人有权请求人民法院或者

仲裁机构变更或者撤销该《商品房买卖合同》,且开发商应当赔偿买受人的损失。《合同法》第五十五条规定,具有撤销权的当事人自知道或

者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。买受人应当在知道或者应当知道开发商存在欺诈之日起一年内请求人民法院或者仲裁机构

变更或者撤销该《商品房买卖合同》。

3、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符,如果《商品房买卖合同》对实际层高与合同约定不符的违

约责任如何承担有约定,原则上应当按合同的约定处理。如果合同对此没有约定,则按相关法律规定处理。我国《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行

合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符

的,买受人首先可以要求开发商采取补救措施,这一般适用于实际层高高于合同约定的情况。若实际层高低于合同约定,则买受人可以要求开发商赔偿损失。我国

《合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”

实际层高低于合同约定给买受人造成的损失肯定是存在的,如造成感官上的压抑,通风、采光的影响等,但是这些损失却很难用金钱数字予以准确确定。笔者

认为有一个损失却是确定无疑的,即空间对价损失,房屋的空间尺寸决定房价,层高减少意味着空间的减少,因此按照买受人支付的总房款乘以层高减少的比例确定

损失是完全合情合理的。例如:买受人支付的总房款为50万元,合同约定的层高为3米,实际层高为2.9米,则买受人的损失应当为50万元的三十分之一,开

发商理应赔偿该损失。在一些层高纠纷中,开发商主张按照层高减少部分的建设成本确定损失,笔者认为是不合理的,因为买受人因层高减少而多支付的房价不仅包

括了开发商的建设成本,还包括了开发商的利润。也虽然层高减少了,但是与该商品房关联的公共部分、其他配套设施等并没有减少,因此不能按照买受

人支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失。笔者认为,商品房的价格确实包含了与该商品房关联的公共部分、其他配套设施的价值,该公共部分、其他配

套设施的价值是均摊在每套商品房的价格之中的,也就是说,如果商品房的空间减小,那么它均摊的公共部分、其他配套设施的价值也就相应减少,因此按照买受人

支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失才是合理的。普通住宅标准层高是多少 普通住宅层高标准

(以上回答发布于2015-09-17,当前相关购房政策请以实际为准)

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商品房住宅层高标准

在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为:2.6米、2.7米、2.8米。

住宅的高度计量除了用“米”,还可用“层”来计算,每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差,叫做净高。出于降低成本、节约建材、节约土地等考虑,目前一般住宅层高都在2.8米左右。

层高,从字面上理解也就是一层房屋的高度。根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定,层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。”说到层高,我们必须将其与“室内净高”予以区分。《住宅设计规范》规定,室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”室内净高和层高的关系可以用公式来表示:层高=室内净高 楼[1]板厚度,即层高和楼板厚度的差叫室内净高。《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定,而许多买受人在交房验收时测量的是室内净高,忽视了楼板厚度。

拓展资料:

《住宅设计规范》中关于层高的规定:

层高和室内净高

普通住宅层高宜为2.80m。

卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时,其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。

厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90m,且不得影响门、窗扇开启。

商品房住宅层高新规

图片来源:住房和城乡建设部截图

3月15日,住房和城乡建设部办公厅发布关于《住宅项目规范》公开征求意见的通知,从2019年2月首次公开征求社会意见开始,这次已是第三次征求意见。按照时间安排,此次意见反馈截止时间为3月28日。

此前受住建部委托,2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行住宅建筑规范的基础上,牵头承担了住宅项目规范的起草任务。

住宅项目规范属于全文强制性工程建设规范。根据最新征求意见稿,对新的住宅产品有了进一步的提升要求。据中国房地产报记者关于建筑层高、设置电梯、配置新能源汽车充电设施、楼板厚度等方面的调整,对带来成本方面的变化比较受关注。

“虽然还没实施,但是方向非常明确,成本必定上升。”一位全国20强房企的研发负责人表示。

最新版的住宅项目规范要求,新建建筑层高不应低于3米。

确切说,建筑层高为上下两层楼面之间的垂直距离,一般普通购房者能够测量的是室内净高(已经扣除了楼板厚度等)。

对于规范中提及的建筑层高要求,一位来自上海的房企成本负责人表示,目前上海大部分新建住宅的层高已经都在3米以上了,只有少数开发商还有2.9米层高的产品。一位房企北京区域项目总经理表示,目前北京新建住宅层高一般也就2.9米,3米的并不多,3米以上层高的都属于中高端项目了。

关于建筑层高的成本增量,上述成本负责人结合统计的常规项目分析,层高每增加0.1米,将增加20元~30元/平方米的成本。

最新版的住宅项目规范要求,入户层为二层及二层以上的住宅建筑,每单元应至少设置1台电梯。入户层为四层及四层以上,每单元至少设置1台可容纳担架的电梯。入户层为十二层及以上的住宅建筑,将每单元应至少设施2台电梯,且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯,至少应有1台为消防电梯。

新建住宅两层以上必须设置电梯的话,未来基本上所有新建住宅项目都必须每个单元至少有一部电梯,包括两层、三层别墅类产品。

对于四层及四层以上需要设置担架电梯来看,主要是考虑到适老化和医疗救急的情况。据上述成本负责人介绍,目前四五层叠加别墅类产品项目在上海还是比较多的,但这些小区配置基本都是普通电梯,轿厢面积小,放不下担架。

此次规范中明确了担架电梯的尺寸:采用宽轿厢时,轿厢长边尺寸不应小于1.6米,轿厢短边尺寸不应小于1.5米;采用深轿厢时,轿厢宽度不应小于1.1米,轿厢深度不应小于2.1米。

对于担架电梯,中国电梯协会的相关负责人告诉记者,一般推荐担架电梯采用宽轿厢,宽轿厢是横向开门,可以防止走廊过窄产生担架转不过弯的问题。另外在上下电梯人多时候,宽轿厢方便人出入。

对于电梯成本增量,根据上述成本负责人测算,一台设备价格11.8万元,安装费2.7万元的话,合计一部电梯成本会增加14.5万元左右。担架电梯的成本比普通电梯要增加3.3万元左右,土建成本和公摊面积也会更加明显。

中国电梯协会的负责人表示,按照住建部发布的《关于加强县城绿色低碳建设的通知》要求,县城新建住宅以6层及以下为主,最高不超过18楼。未来普通电梯和担架电梯的需求都将明显增加,随着产量增加,担架电梯成本会慢慢与普通电梯持平。

也有人表示,从品质上来说电梯配比高,是住宅品质更高的表现,但副作用是,未来高层住宅产品至少是两梯两户,随之而来的是公摊面积加大,得房率降低。

最新版的住宅项目规范要求,新建住宅建筑的钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于100mm(10公分)。

楼板厚度对于建筑安全性、减少开裂、隔音性能都很重要。据上述北京区域项目总经理表示,10公分的厚度其实也一般,目前他们的项目要求是做到12公分厚度,在国外的项目甚至达到了24公分厚度。

对于10公分的楼板厚度,多位接受采访的房企结构负责人表示,目前一线城市商品住宅基本都做到了,新规范要求对成本不会有太大变化。

最新版的住宅项目规范对配套设施要求方面,住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件。

此次征求意见稿,对于卫生间防水也有网友留言,建议卫生间防水应规定防水层厚度,或明确防水材料的防水指数底线值。还表示当前把卫生间防水交给装修环节是不负责任的行为,应该作为房屋建设的强制性指标。

另外值得关注的是,在住宅项目规范第一次公开征求意见中提到的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”内容,在第二次征求意见稿和最新的第三次征求意见稿中,并未出现。据了解,这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交易,当时引发大众关注和热议。