可能情况而定,如果对房屋只具有使用权利那该房屋是不能被房屋的使用者进行买卖的。如果房屋被第三方买卖,且屋主不知情那么屋主可以要求返还属于自己的房屋。 随着我国人口的增多,买房已经成为我们现代人必须完成的任务。因为我们对房屋的需求量逐渐增多,经常会有开发商出买预售没有装修好的商品房,开发商在取得了相关的资质后,是可以进行预售的。那么预售登记的房子能执行吗?是怎样的。

商品房预售转投

一、房屋预售登记定义:房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以.制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。民法典第二百二十一条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。预售登记的意思是房屋买卖的主要对象是自己所拥有的房屋,房屋的买卖可以分为大产权和小产权两种,大产权一般是指我们常说的商品房。而小产权则是指未经过国家审批的一种产权形式。如果对房屋只具有使用权利那该房屋是不能被房屋的使用者进行买卖的。如果房屋被第三方买卖,且屋主不知情那么屋主可以要求返还属于自己的房屋。房屋预售登记。

二、预告登记房注意事项预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同,有着本质的区别。但是二者并非毫无联系。《房屋登记办法》第二百七十一条规定,申请预购商品房预告登记,应当提交已登记备案的商品房预售合同。这就是说,商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件,商品房预售合同登记备案行为不能等同于预购商品房预告登记行为。履行预告登记程序时,一定要准确把握这种先后关系,绝对不能颠倒。预告登记和商品房预售登记备案作为两种不同的法律制度,既有区别又有联系。仅仅掌握了预告登记和商品房预售登记备案的特征、区别和联系显然不够,还应该特别注意以下事项:1、预告登记和商品房预售登记备案,一定是先商品房预售登记备案后预告登记。但是,预告登记和商品房预售登记备案可以同步完成,最好是同一时间完成。这样,可以避免预售人一房多售,减少预告登记差错。2、《房屋登记办法》第二百七十条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人末按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记”。这是一条特别规定,目的是从法律上保护弱势群体。我们在办理预告登记时,一定要牢记这一点,千万别教条式的强求预售人和预购人共同办理。3、预告登记的范围包括现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但在现阶段,预告登记却并未涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押,被排除在预告登记范围之外的情形有两种:一是预购商品房转移;二是预购商品房抵押权转移。

三、预告登记备案制度1、法律性质不同。预告登记是由《民法典》规定的一种不动产登记制度,属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施,属于行政管理制度。2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权,就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定取得房屋的所有权。但是,商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能,有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理,维护房地产市场的健康发展。3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定,任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请,除非法律法规或者当事人另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度,是开发商必须履行的一种商品房销售行为,无需双方另行约定。以上内容是小编所整理的有关“预售登记的房子能执行吗”的相关内容,购买房屋是有一定风险的,如果我们不是急等用房,可大不必着急买房,要理性投资,合法购房。如果我们在购房时发生有侵权的现象,可以运用相关法律来维护我们的合法权益。

商品房预售转投方案

第一章 总  则第一条 为了规范商品房预售行为,维护商品房交易当事人合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《厦门经济特区城镇房屋管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。第二条 本规定所称商品房预售,是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售给预购人,由预购人支付定金或者房价款的行为。本规定所称预售人是指依法成立的预售商品房的房地产开发企业;预购人是指购买预售商品房的单位和个人。第三条 商品房预售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。第四条 市土地房屋主管部门(以下称预售主管部门)负责本市商品房的预售管理工作。预售主管部门所属的市土地房屋交易登记机构(以下称登记机构)承担商品房预售管理的具体事务。第二章 预售项目管理第五条 预售商品房应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证和施工许可证;三房屋建设工程承包合同已生效,房屋交付使用日期已经确定;四投入开发建设的资金已达到该项目工程建设总投资的25%以上。申请预售商品房项目工程形象进度应达到的标准为:7层以下(含7层)的,已完成主体建筑封顶工程;8层以上(含8层)的,已完成主体结构工程的二分之一以上,且不得少于7层;五已取得预售主管部门核发的商品房预售许可证。预售主管部门可以根据市场情况,在不低于前款第四项规定的条件下,对预售商品房项目工程形象进度进行调整,报市人民政府批准后实施。第六条 预售人向预售主管部门申请办理商品房预售许可证的,应当提交下列材料:一商品房预售申请表;二本规定第五条第一项至四项的证明材料;三营业执照和房地产开发资质等级证书;四商品房预售方案。第七条 商品房预售方案包括以下内容:一项目的名称、坐落、土地用途、规模、容积率等基本情况;二项目建设周期、工程建设计划及分期工程建设计划等建设情况;三公共部位和公共设施等公建配套的权属归属、位置、面积和套数(间数)等具体情况及其平面示意图;四项目预售计划,本次预售商品房的可售房源幢数、套数、面积,以及每套房屋的房号、面积、销售单价和总价、用途等内容;五规划主管部门核定的预售商品房项目总平面图和分层平面图;六本次申请预售商品房的预测面积报告书;七车位(库)出售或者出租的方案;八商品房预售资金监管协议;九商品房装修标准;十国家规定的其他内容。第八条 预售商品房项目可以分期、分幢申请预售许可,但不得分层、分单元申请。第九条 预售主管部门自受理商品房预售申请之日起10日内,依法作出同意或者不同意预售的书面决定。同意预售的,自作出决定之日起10日内向预售人核发商品房预售许可证;不同意预售的,应当书面说明理由。第十条 商品房预售许可证应当载明以下内容:一预售人的名称;二许可证编号;三预售商品房的名称(包括销售广告名称)、幢号、建筑面积、用途;四商品房预售资金监管专用账户;五国家规定应当载明的其他内容。第十一条 预售商品房项目的容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的,预售人应当委托原测绘机构对预售面积进行重新测算,并向预售主管部门办理商品房预售许可证内容变更手续。第十二条 预售商品房项目依法转让给其他房地产开发企业开发建设的,受让方应当持以下材料办理商品房预售许可证变更手续:一商品房项目的转让合同;二原商品房预售许可证;三受让方的营业执照和房地产开发资质等级证书;四重新签订的商品房预售资金监管协议;五国家规定的其他材料。对符合条件的,预售主管部门应当自受理之日起10日内变更商品房预售许可证。受让方在办理商品房预售许可证变更手续完毕后,方可预售商品房。

商品房预售转投公告

合肥2022年第三批次一宗地块试点现房销售;福建福州出现第一个“现房销售”地块……多地将“现房销售”写入土地出让文件中。

据中指研究院监测,2021年以来,北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售。仅今年以来,据澎湃新闻不完全统计,包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。

以合肥为例,8月24日,合肥市发布第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地,总土地出让面积3282亩,总起始价277.4亿元,并将于9月23日正式出让。该批次地块中首次推出现房销售地块。蜀山区SS202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。

据合肥在线,尽管此前的土地拍卖公告中多宗地块对开发商建设进度提出要求,达到一定比例才能开售,但是明确提出必须按现房销售,在合肥尚属首次。

另以北京为例,北京于2021年第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块。据《北京日报》,该地块共吸引3家企业竞买,经过17轮价格竞拍达到土地合理上限价格37.84亿元,又经过23轮竞“现房销售面积”后成交,竞报“现房销售面积”5.4万平方米,最终该项目中将有近一半的商品房实行“现房销售”。

今年,北京最新公布的第三批次供地18宗地块中有13宗项目设置了竞现房销售面积环节。而在北京今年首批集中供地中,18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序;今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。

福州永泰县自然资源和规划局在7月15日的一则公告显示,葛岭镇溪西村一地块在出让要求中提到:地块按现房销售实施,规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为,在这个时间节点提出现房销售多少受到近期烂尾楼风波的影响,出于保交楼的立场而提出的,多地出现的烂尾楼停贷风波事件导致购房者对商品房预售制度产生一定的抵触心态,取消预售制度的言论一时之间议论纷纷。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为,今年7月以来,部分城市的项目出现“停工”现象,对购房者置业情绪和预期均带来不利影响,而现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害,也能对楼盘质量和交付行为进行约束,有利于“保交楼、稳民生”。

已有多地探索现房销售

对于现房销售试点的探索,最早或可追溯至2014年。

据新华网报道,2014年7月9日,上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍,最终丽丰控股旗下东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得,溢价62.54%,成交楼板价59859元,剔除保障房后楼板价达85810元/平。地块在出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售”。

到了2016年,为抑制房企拿地热情,深圳也推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块,要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

同年,杭州、南京等地在土地拍卖时,均提出现房销售要求。

据不完全统计,2016年至2020年间,房地产市场活跃度较高,深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端设置现房销售条件,抑制土地市场热度。以苏州为例,2016年8月11日,苏州市发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,共13条。其中规定,提高项目预售条件:土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。

这一政策被业内解读为,一旦拍地价格过高,触碰价格红线,就需要以结构封顶或竣工验收为标准,来办理预售许可证。通俗说就是“地价较高的项目必须以现房的形式进行销售”。

2016年8月11日,南京市人民政府网站公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》,按照政策,当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

2020年3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,《通知》提出改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

这也让海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

对于实行现售制度的背景,时任海南省住建厅厅长霍巨燃在当日举行的新闻发布会上表示,因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题,《通知》提出改革商品住房预售制度。

现房销售试点效果如何?

从上述提及现房销售试点的城市来看,有部分城市目前已偃旗息鼓,包括杭州、南京等城市在推行一段时间后,改变了土地出让规则。

以杭州为例,2017年3月24日,杭州市国土资源局发布土地新政,当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。但是仅4个月后,杭州推出的土地出让就改变规则——“溢价50%须现房销售”的条款删除。

彼时,据《钱江晚报》2017年7月12日报道,2017年3月24日后的杭州土地出让,主城区共出让10宗涉宅地块,其中有9宗必须现房销售,在两年内无法形成有效供应。这在一定程度上反而助推了供应不足、房价上涨的预期。

杭州于2021年重启了“现房销售”。2021年7月30日,杭州市规划和自然资源局网站公布了2021年第二批集中出让地块公告,其中10宗宅地率先开展“竞品质”试点,即改变以往的价高者得,而是采取线下竞“品质方案“,获得资格后进入线上“竞地价”阶段。本次试点地块全部实行现房销售,从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。

南京的现房销售政策则始于2016年8月。据《上证报》报道,为给土拍市场降温,南京市规定,当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

2017年6月2日,南京再出规定,当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积。但在随后的7月份,挂牌的5宗地块条件显示,取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛,以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。

苏州则在2020年2月19日发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》,提出延长土地出让金缴纳时限,调整超过市场指导价报价规则等,在一定范围内放松了房企预售的条件,也取消了执行42个月的强制性现房销售政策。

按照克而瑞监测数据,2016年8月,苏州推出现房销售政策,规定土地出让成交价超过市场指导价10%的,工程竣工验收后方可申请预售许可。现房销售政策发布后,2016年出现12宗现房销售地块,现房率为40%。2017年全年现房销售地块达到49宗,现房率为82%,2018年前三季度现房销售地块为11宗,现房率为23%,且都集中在1月和2月份第一季度中,第二季度以后的土拍多以底价和低溢价成交,再无现房销售地块出现。

在易居研究院智库中心总监严跃进看来,此前提现房销售和现在提现房销售,它有一个本质的区别。此前现房销售的目的是通过现房的模式来限制一些企业非理性的拿地,这和土地的限价政策有关系。现在提现房是跟保交楼挂钩,各地从保交楼、保护购房的权益角度来讲,提出现房销售模式。

“此前现房销售政策的取消,是因为后来市场降温以后,从创造营商环境,优化营商环境角度来讲,优化或者取消了现房销售政策。现在各地出让的地块中再次提及现房销售,是在保交楼,防范烂尾背景下,重新提起现房销售的概念。”严跃进说。

业内人士认为,房地产市场进入调整周期,现房销售的试点地块成交率会有所下降,各地的房地产相关政策正在不断完善中。

从此轮设置“现房销售”环节的城市来看,北京今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。从土拍成交情况看,12宗涉及“竞现房销售”的地块中,2宗地块流拍,4宗地块底价成交,3宗地块未触及地价上限;3宗地块达到上限价格后转为竞报“现房销售”面积。

商品房预售制会取消吗?

随着多地试点,取消商品房预售,全面推行现房销售的呼声也越来越高,那么当前全面推行现房销售是否可取?

陈文静认为,目前并非全面推行现房销售制度的合适时机,全面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、地方财政收入等均有较高的要求,当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售,并在试点过程中不断完善配套政策,为未来更大范围地推行积累经验。短期来看,预计将有更多城市从土地端试点现房销售。

陈霄也提到,现房销售可以尽可能地保证购房者的权益,避免出现烂尾楼、开发商跑路等现象,确保了购房者能如期拿房,降低了购房者和开发商之间产生冲突的可能。

陈霄认为,取消商品房预售制度乃是大势所趋,但是从当前的房地产市场现状来看,全面取消商品房预售制度尚且不是一个良好的时机,甚至可能会加剧房企的资金压力,导致更多的风险暴露,以试点方式逐步实施是当前被认可的最优的推进方式,在部分城市率先试点取消预售制度,后逐步推广,这样也能够保证房地产市场的稳定运行和良性循环。