美国并没有期房预售制度,全部是现楼销售。开发商必须要有样板房才能出售商品房,而且在出售的商品房中,地板都已经装好。在美国,房子非常好买。房价工资比只有3左右。美国54个主要城市房价平均标价22.9631万美元/套,每套平均使用面积177平方米,地产面积1416平方米。一般工作1-3年的收入就可以贷款在美国中部城市购买一个200平方米以上的别墅。

美国商品房预售

因而只要你有了工作,有了稳定的收入,有了工资档案,你就会很容易地能从银行得到按揭贷款。 你只要一个电话,精美的商品房画册就会寄给你,他们还会上门免费带你去看房。若不满意,不买他们的房子,他们仍然会彬彬有礼,不厌其烦。这种彬彬有礼绝非出于礼貌,而是出于视之如命的商业信誉。而期房是中国香港 霍英东发明的。后来在亚洲风行。例如中国大陆、中国香港和新加坡、泰国和马来西亚等。 除中国外,上述国家对期房买卖都有一个严格的监管体系,预售收入的款项不能够放在房地产发展商独立的帐号上,而是银行共管的帐号。预算部门根据工程进度,分批拨付资金,基本不出现烂尾房和房产商跑路。

美国商品房预售制度

预售制度并非我国独有政策,较多国家和地区都允许新建房屋在竣工前进行销售,即采用商品房预售制度。据美国人口普查局统计,2004年预售房占新房销售的比例为76.6%。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区预售率在90%左右。欧洲、日本等一些经济发达国家,以二手房市场为主,新房以现房销售为主。我国当前商品住宅销售面积中期房占比近九成(2021年全国商品住宅销售面积15.65亿平,其中期房占比89.6%)。

但多数国家与地区对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式(按工程进度付钱,交房结尾款),对房企的融资功能相对较弱。在美国、英国、中国香港,要求预售保证金存放在律师共管账户直至房屋建成;在德国、法国、新加坡,购房者根据工程进度分期付款,开发商较难提前获得大部分资金。我国与其他国家地区的预售制度有以下不同:

(1)我国预售资金主要放在托管银行监管,而其他国家地区预售资金基本都置于律所或第三方监管之下。从监管资金方的支付操作来看,同样是按施工进度采取分期付款的方式支付,我国购房者在支付完首付款后,从银行一次性贷款,由银行根据工程进度节点分期付款给开发商,同时预售资金监管银行与按揭银行多为同一家银行,因此购房人很难实时掌握购房贷款的发放时间和拨付资金情况。而在部分其他国家地区,购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付到特定的第三方监管账户(通常为律师账户或政府监管部门账户),由第三方代管、监督过账、向购房者详细披露工程进度。在部分国家,例如美国、日本等,开发商要等到竣工交付后才能提取预售资金。

(2)其他国家地区的预售制度设计更向购房者倾斜,以保护购房者的权益为基础。相对而言,中国内地房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度,更具融资属性。从申请与开始偿还房贷的时间节点来看,部分国家地区,例如英国、美国、日本、中国香港的购房者是在交房、或邻近交房阶段才申请个人购房按揭贷款,并由购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。而我国在签订预售合同并支付完首付款后,即申请个人购房贷款,且在建造未交付阶段就开始支付月供。

中国香港预售资金监管政策对购房者利益的保护优先级极高,房屋烂尾的现象极少存在。

(1)个人房贷是在验楼完成后,才可以发放。

(2)购房者首付只有5%的订金直接进入了开发商账户,其余的全部打进了开发商的律师楼信托账户,不得与自身和其他监管账户混淆使用,转账使用直接受法律监管,从一开始就不让开发商接触购房款,最大限度地保障了购房人的权益。

(3)律师行也会定期向买受人、按揭银行公布资金使用情况,香港预售制度最大优势在于及时进行信息披露。

(4)香港法律对购房者利益的保护优先级极高,一旦出现延迟交楼,购房者可直接取消合同,并要求开发商返还已支付款项及利息。英国按工程进度付钱,交房结尾款,尾款占比55%,个人购房贷款通常在最后交房时间前3-6个月申请,由银行将直接打到开发商律师账户。美国由第三方保管房屋预售款,开发商在交房之前无法从购房者处拿到预售款。开发商需要先和买家达成预定意向,通常一半以上的房屋被预定后,开发商才能从银行获得建筑贷款。购房者所交付的首付款由第三方(一般为住宅交易中的产权公司)保管,直到正式交房时,开发商才能拿到这笔钱。个人购房贷款方面,美国的金融机构在项目完工后,才为购房人发放抵押按揭贷款;但预售期间,购房人可获得短期的建筑贷款,用以支付房屋在建时分段支付的款项。

实际上我国对商品房预售也有严格的制度规定;但预售资金监管“一城一策”,且执行情况差异较大。根源不在预售制度本身,而在于监管执行上。地方层面的预售资金监管方式,有预售资金比重模式、计划工程造价模式、固定工程造价模式三种模式。而各地监管、流程、执行规范度差异也很大;部分地方银行监管账户对于各建设资金使用节点的放款标准没有有效执行。

我们认为未来的方向在于短期加强资金监管,长期循序渐进完成从预售到现售的过渡。

(1)预售制度出问题的核心原因在于资金挪用,因此加强预售资金监管是短期重点工作之一。我们认为我国的预售制度可以和国外借鉴的方向有几方面:

a、应当尽快出台国家层面的法律法规来保障。

b、更加注重购房者切身利益,建立更加透明的信息披露机制。监管部门应当建立监管数据共享平台,让预售资金的使用、去向和项目建设情况以及房屋状态随时可查。

c、逐步提高商品房预售许可门槛,同时调整购房款付款方式,由当前购房者支付首付后从银行一次性贷款、银行分期付款给开发商,转变为购房者自身可以用现金或贷款进行分期支付到特定的第三方监管账户中,由第三方监管账户代管、监督过账至开发商。

(2)制度改革也将是循序渐进的过程:预售制度与现房销售之间并非完全二选一的关系。可以将在一段时间内保留部分预售项目,逐步提高预售条件,适当增加现售项目。在此过程中将预先公开转型进度时间安排,使房企有明确预期、提前做好准备。未来现房销售制度推行的相应的土地端、金融端政策也需同步跟进。当前,热点城市、热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一。

(3)在制度替换的时间上,我们认为相对较合理的转变时间是当每年商品房销售规模下降到10亿平以下的时候。

法律依据

《城市商品房预售管理办法》

第一条 为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。

第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。

美国商品房预售条件

美国人可以在中国买房,这是根据中华人民共和国住房和城乡建设部下发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》文件规定的,其中关于境外人员买房的要求为:

一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

二、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时,除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外,还应当查验:

1、有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明;港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。

2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时,应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料,对于符合规定的,外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后,应当严格按照相关规定,在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。

2016年,北京市住建委发布《关于进一步规范境外个人购买商品住房有关问题的通知》,境外个人持工作签证在京无房的,可购买一套用于自住的住房,取消了境外个人购房需在境内工作超过一年的时间限制。

《关于进一步规范境外个人购买商品住房有关问题的通知》规定自2016年2月4日起,港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的,境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作的,可在北京购买一套用于自住的住房;境外机构在北京设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在本市购买办公所需的非住宅房屋。参考资料来源:中央人民政府——关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知