法律主观:以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。,在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,在我们的现实生活当中,如果要利用正在建设的工程来进行抵押获得贷款的话,根据《民法典》当中是规定可以的,但是对于这类型的房屋,如果要进行购买,上面存在着抵押权,存在着很大的风险,一定要谨慎的来进行购买审查。,根据《城市房地产抵押管理办法》规定,抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用权两部份,下面从这两个方面分别分析。,(一)建筑物部分。在建工程抵押时是以工程全部还是已完工部分作为抵押物。目前理论界和各地登记操作实务中均未统一。一种观点认为,根据《民法典》规定,抵押设定后新增的建筑物不属于抵押物,在建工程抵押范围应为抵押时已完工、且双方约定为抵押物的部分,广州、成都、福州等城市均采用此种做法。另一种观点认为在建工程抵押物应包含尚未完工部分在内的项目整体,持这种观点的如上海市。,本人比较赞同第二种观点,即以在建工程整体作为抵押物。理由是:,1、在建工程抵押权属于房地产期权,其性质不同于《民法典》上的房地产抵押权;,2、在建工程抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程;,3、房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值;,4、已完工部分不一定能够具备独立使用功能。,(二)土地使用权部分。对于抵押物范围包括整宗土地还是仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地份额,同样存在两种观点。有些地区将在建工程已完工部分所分摊的土地份额视为抵押物,如四川省建委1999年《关于加强城市房地产在建工程抵押和预购商品房抵押管理工作的通知》规定“申请在建工程抵押时,在建工程占用范围内的土地面积及价值应按抵押建筑面积在工程总建筑面积的所占比例进行分摊,不得将该在建工程占用范围内的全部土地列入抵押范围”。而上海市的做法是以整宗土不可分割作为抵押物。,(一)在建工程抵押的目的必须是为“抵押人取得在建工程继续建造资金的贷款”提供担保,贷款的用途必须明确“用于该项目建设”。,(二)在建工程抵押的抵押人与债务人必须是同一人,在建工程不得为他人的债务提供担保。,(三)在建工程抵押的抵押权人应当是具有金融许可的机构(一般是银行),并应对借款用途使用情况实行监管。,(四)在建工程抵押的标的物应当是在建工程的已完工部分,未建部分不能设立抵押。在建工程抵押登记必须现场察勘,并作好相应的记录。法律客观:一、在建工程抵押的概念根据建设部于2001年8月15日修订的《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定,所谓在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据“房地一体原则”,房地产转让、抵押时,房屋所有权与土地使用权必须同时转让、抵押,如当事人以在建工程已完工部分设定抵押权的,其占用范围内的土地使用权随之抵押。二、在建工程抵押的特征根据上述在建工程抵押的定义,我们可以看出,在建工程抵押具有如下特点:1,抵押人为主债务人。由于在建工程抵押是贷款人取得金融机构继续建造资金的担保方式,因此抵押人为贷款合同的债务人,同时也是在建工程所占用土地的使用权人。2,抵押权人为具有贷款经营权的金融机构,一般是商业银行,也就是贷款合同的贷款人。3,担保的债务是在建工程继续建造所需要的贷款,很显然,该贷款的通途是继续建造工程。4,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的使用权。三、签订在建工程抵押合同应注意的问题(一)在签订合同之前注意审查抵押人以其在建工程进行抵押是否取得有关部门的批准,或是否具有有关机构同意的决议。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,抵押权人对在建工程设定抵押权时应根据抵押人的企业性质的不同,分别要求提交相应的文件:1,抵押人是国有企业、事业单位法人的,其以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应取得国有资产管理部门的批准。2,抵押人是集体所有制企业的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会的通过,并报其上级主管机关备案。3,抵押人为外商投资企业的,必须经过董事会通过,但企业章程领有规定的除外。4,抵押人是有限公司、股份有限公司的,必须经董事会或股东大会通过,但公司章程领有规定的除外。(二)双方当事人对在建工程的价值协商议定,或聘请房地产价格评估机构评估确定。(三)在建工程抵押合同除必需房地产抵押合同的具备的条款之外,还必须以下内容:1,《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;2,已经缴纳的土地使用出让金或需要交纳的土地使用权出让金的数额;3,已投入在建工程的工程款;4,施工进度及工程竣工日期;5,已完成的工作量和工程量。(四)合同签订后,双方当事人应到房地产管理部门办理抵押登记手续,否则抵押合同不发生法律效力。四、在建工程字抵押期间竣工的,当事人应当在领取房地产权属证书后重新办理抵押登记。

在建商品房的抵押效力

在建抵押楼栋能买吗

没有房产证的房子价格相对低廉,但是购房者心中也有顾虑,究竟是否可以购买?下面小编将为大家讲解相关知识,助您顺利买房。

从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定,房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准,没有产权证的房产是不可以办理过户的,国家不保护不过户的房产交易。

其次, 小编也建议大家不要购买这类房子,因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证,所签署的协议也是无效的。

第三, 没有产权证不能办理过户的话,那么其中隐藏的风险将会很大,不过户的话房产的所有权还是原业主的。如果原业主离异的话房产将会被分割,如果他有债务被起诉的话,那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。

目前存在好多公司打着公证的旗号在进行操作,但这实际上对买方来说,存在的风险特别大。一般公证书的方式主要是以委托公证出现的。其实,这样的公证书,业主(委托方)是可以单方面撤消的!所以存在风险。

但是做什么事都不能太绝对,没有房产证对你有没有影响,有什么影响,要看房子的具体情况而定,房子是城市的还是农村的,是商品房还是农民自有的房子,这些都会影响到你买房子的效力,如果是城市商品房,没有房产证当然是个很严重的问题,但农村的房子,没有证是很正常的。建议,如果房子对你实在是很有诱惑,不防买下来,但在买房子之前,一定要好好想想,以后会出什么问题,把这些问题以及问题的解决办法都在合同里明确约定,对你以后出现纠纷是很有用的。当然最好是不要约定你明知道房子没有房产证,而只是约定你们买卖房子的时候没有房产证,以后要卖房人协助你办理房产证就可以了,如果明知道没有房产正,以后也不可能有房产证,那就是你的过错了。

房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利。只有取得房地产权证,购房者才对所购房屋拥有所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。对每个购房者来说,没有房产证的商品房都是名义上的所有人,而不是法律上的所有人。

目前相当一部分购房者只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量、户型、物业管理等问题,对《房产证》的重要性不了解,另外一部分已购房者由于已经使用房屋,认为即使《房产证》没有办理也没有影响房屋的正常使用,因此对《房产证》的办理所持听之任之的态度,这样不但会使自己的合法权益受到侵害,也有可能纵容开发商在房地产开发过程中的违法行为。

小编建议大家:没有产权的房子,除非产权可以办下来,那你买还是划算的,否则不建议购买,因为会存在诸多隐患。这类房子是不受法律保护的,万一遇到拆迁,你很有可能不能得到应有数额的补偿款,你就是花钱落了个空。

就算你是找公证处去公证过产权,也是无济于事的,而且一般公证处都不接这种单子的,很不保险。

没产权的房子千万不能购买,租住可以考虑,千万不能贪图便宜,被房子坑掉血汗钱。

(以上回答发布于2015-10-08,当前相关购房政策请以实际为准)

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在建抵押房可以办理贷款吗

可以,自建房现在也可以办理房产证了,可以用来申请抵押贷款。房产抵押贷款的首要条件是产权清晰,农村房屋在过去被认为不能申请贷款的原因也正在于此,不过现在不用担心了,因为农村自建房也要办理房产证了。

房屋抵押贷款的条件

1、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;

2、有正当职业和稳定的收入来源,具备按期偿还贷款本息的能力;

3、房产共有人认可其有关借款及担保行为;

4、所抵押房屋的产权要明晰;

5、所抵押房屋有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;

6、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。

农村房屋办理房产证的条件

根据相关法律规定,农村房屋办理房产证,首先需要满足一定的条件。由于农村建房的宅基地需要通过审批,农村房屋房产证的办理不同于城市房屋的先买房后办证。而是需要先提出申请,通过审批后,才可以建房并领取房产证。

(一)申请条件:本乡居民,只有一处住宅,户籍所在村是中心村(屯),确实有建设房屋必要的农户

(二)提供资料:

1、本人户口本,身份证;

2、建房申请。

(三)农村房产证办理流程:

1、建房户向村委会提出建房申请;

2、村委会审核同意,签字盖章;

3、向乡乡建办提出申请;

4、乡建办工作人员实地查看,同意建房;

5、到乡乡建办领取房屋建设申请表;

6、经乡建办签字同意;

7、乡主管领导签字盖章,核实同意;

8、交县规划建设局审批;

9、建房户领取产权证。