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建设商品房必需配备车位吗

时间:2024-06-14 22:43103 人浏览举报
相关标签: 商品房

随着经济不断的发展,现如今家庭拥有车辆的数量也在日益增加,因此车位逐渐成了家庭的必需品,特别是在一二线城市中。下面小编就带大家一起来了解了解商品房车位有什么政策以及哪些车位不能买。

商品房车位有什么政策

根据我国物权法相关规定,对于商品房构筑区划内,筹划用于停放车辆的车住、车库都必须先满足业主的需求,并且其归属则由当事人来出门议决出售或附赠等方式约定。对于占用业主共有道路或其他场地用来停放车辆的车位,也都属于业主所有。

哪些车位不能买

1、小区的公共空地

现在很多开发商或是物业公司,都会将小区内的空地或是绿地画线并收费。其中有一部分则会作价转卖给业主,二有的就按月来出租。但要知道小区的土地使用权是归全体业主的,因此开发商及物业公司是无权出售敞开式地上车位。

2、无约定的地下车位

若地下车位建筑面积没有进行分摊,加上开发商有单独取得车库的产权,那么开发商就能对购房人出售此车位的产权,但这类型的地下车库的预售对象只限本小区范围内的商品房预购人。在房屋买卖合同中,若是开发商有事先申明该小区内的地下车位产权属于单独转让,不跟随房子一起卖。若没有类似的文字说明,那么该小区的地下车位也是归业主所有的,而收入也是归业主的。

3、已被公摊的地下车位

对于有些开发商卖的地下车位,很多业主都不清楚这地下车位的买卖是否属于合法的。若是地下车位面积已纳入公摊面积且被小区业主分摊了,那开发商则无权出售了。

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一、 注意公积金贷款是不能用于购买车位

购买车位、车库的时候不能使用公积金贷款。银行有关工作人员解释,按国家住房公积金管理条例,住房公积金是单位和职工缴存的长期住房储金,应用于职工购买、建造、翻建、大修和装修(新增)自住住房,任何单位和个人不得挪作他用。在现行法律法规条件下,公积金贷款不能用于购买除自住房以外的东西,当然就不能用于购买车库。

二、 注意产权证是否能够办理

产权证能否办理不仅关乎着能否证明这套房产是否属于你,还可以拿来衡量车位、车库可否销售。如果你购买的车位、车库不能办理产权证,那就说明该车位或车库是不能销售的,这样的话,如果你有想要销售你所购买的车位的想法就不能实现了,尤其对于已经买房但是没有买车的人来说,车位不能销售,购买车位的钱就打了水漂。

三、 注意租赁车位、车库的最长有效期只有20年

根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。”如果你在购买房子的时候,要是遇见商家说车位的销售使用权超过了20年,并且不向你声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为,你可以请求双倍赔偿。

四、 注意已计入公摊面积或人防的车位和车库不能买卖

根据现行的小区规划法规,小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有,也就是说如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。有的地下车位属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,开发商或者物业公司也无权出售。

五、 注意将车位买卖写进合同

如果购房者在签订购房预售合同的时候,车位和房屋是一并购进的,购房者和开发商就要将车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚,最好配有平面图。如果购房者是先买房再买车位的,则可与开发商另行签订合同,就上述详细事项都应有具体说明,并将合同另行备案,这样才能更加充分保障购房者的权益。

住宅小区必须有居民(住宅业主和住宅使用人)共用停车位,主要依据如下:

1、依法住宅应配套设置居民汽车停车场地或停车库及车位

依据《城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条的规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十二条的规定,房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行,建设项目的设计、施工,必须符合国家有关标准和规范;GB50368-2005《住宅建筑规范》强制性要求“(4.3.5)住宅应配套设置居民汽车停车场地或停车库”。依照《住宅价格管理暂行办法》第五条的规定,住宅小区的征地费用与项目建设费用应计入住宅成本、构成商品房售价;按照《物业管理条例》第二十七条的规定,以及《物业承接查验办法》第十六条的规定,小区内的汽车停车场地、停车库属于业主依法享有的物业共用设施,停车场(库)内配置车位比率(车位数/居住户数)属于规划条件,执行各城市的规划定额指标,载明于建设工程设计方案的总平面图,要按《商品房销售明码标价规定》第十条的规定明确标示、公开。

2、主张有权转让小区地面、地下停车位应依法提供证据

按照《城市房地产开发经营管理条例》第十二条的规定,小区土地使用权出让前,政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当提出书面意见;按照第十七条、第十八条的规定,住宅小区开发项目竣工应当进行竣工验收和综合验收,包括城市规划设计条件的落实、公共设施的建设、单项工程的质量验收等情况,经验收合格方可交付使用。上述备案文件应载明小区的车位数,作为建设单位移交权属明确的物业以及物业服务企业检查验收的依据,双方应按规定将物业承接查验备案情况书面告知业主。

依据《城市房地产管理法》第三十四条“国家实行房地产价格评估制度”的规定,以及《住宅价格管理暂行办法》第五条对商品住宅价格构成的具体规定,若是建设单位主张有权单独转让小区内车位的所有权或使用权,还要提供证据证明:该车位所在停车场(库)未占用小区用地、征地费用和建设费用未计入住宅成本且不构成住宅价格。要注意,也有将大型商业物业与住宅物业划为一个物业管理区域的,明显违背《物业管理条例》第九条的规定,且妨碍国家有关物业管理服务规定的落实。

3、单独转让小区车位的使用权、使用权不合法

《民法典》第一百一十四条规定“民事主体依法享有物权”;按照第二百七十三条第二款的规定,建设单位作为初始业主转让住宅时,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。实际,建设单位收取售房价款,应按规定整体出售小区汽车停车场(库)及车位的所有权,建设单位及其选聘的物业服务人再向业主个人转让小区共有车位的所有权或者使用权,明显不合法,且违背《物业管理条例》第二十七条“建设单位不得擅自处分”的规定。按照第四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途”的规定,建设单位、物业服务人不得在住宅小区人防设施内设置停车位。

建设单位应当遵守《物业管理条例》第二十二条规定制定临时管理规约,明确物业的使用、维护、管理以维护相关秩序,不得侵害物业买受人的合法权益;如果不依法依规明确小区车位使用的有关事项,属于未履行法定义务、不按规定提供前期物业服务,会造成小区车位管理使用秩序混乱。

综上,住宅小区配套建设的居民汽车停车场(库)属于业主共有财产,车位不能单独转让或者买卖。相关问题请详见本号“能否单独转让小区车位的所有权”、“ 住宅小区规划不应存在人防车位”等文章。

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