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商品房外墙多久老化完成

时间:2024-06-20 22:11139 人浏览举报
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目前大中城市的中心区,几乎已经没有新建的商品房。更多的则是二手房,那么购买二手房如何收房呢?很多人收房都只是拿了钥匙便了事。即便有少数心细者,顶多也只是检查下水、电、钥匙等配套。其实,二手房收房更应严把关。二手房收房注意事项可是有很多的呢!一、 二手房收房要注意什么事项?1.注意交楼附送物品清单:业主与买家把附送的物品列明清单及数量,对于一些家电产品建议列明型号、牌子等,方便收楼时核对物品是否与合同相符。2.要检查单位室内各项设施是否有质量问题:如有任何问题旧业主须配合新业主维修,否则可能新业主要承担负责。3.收楼证明是否齐全:必须清晰知道业主是否曾缴交过,以免造成自己的损失。4.户籍是否迁出:及时要求对方按时把户籍迁出,否则新业主无法找派出所接收户籍。5.发票是否齐全:例如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的发票是否齐全,否则买家无法使用相关的服务。二、二手房收房的流程是怎么样的?1.查看三书一证一表。“三书”指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。2.先验房后签字交费。3.签相关合同。4.交合理费用。大家要对二手房收房注意事项格外留意。有任何问题都须在收房之前与前业主协商,尽快查明原因,确定由哪方负责维修,以免收房后扯皮。

房屋验收注意事项:

一、注意及时接收入住通知书

1、这是收房的第一步,要注意期限。一般,开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内,所以购房者要安排好时间。

2、接到入住通知书后,首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定是否前往收房,按通知上约定的时间前往收房。二、确定房屋是否达到交付条件

1、《竣工验收备案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。

该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。

所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。

2、《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。

我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;

墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由买卖双方自行约定,并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。

购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。

3、《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4、《建设工程质量认定证书》

5、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6、实测面积登记表三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋:

1、检测房屋面积:

要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房。

2、检验房屋质量

四、新房验收的最终结果

1、房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。

2、如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3、发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。

4、对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。注意事项:

以下问题,购房者在买房、收房过程中会经常遇到,特别经常遇到此类的咨询问题,把关键注意事项列出,提醒消费者予以重视,以维护自己的权益。

五、买房相关税费

商品房买卖应缴以下税费:

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

六、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一,购房人买房时尤其是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。

存在的问题:

1、商品房合同面积与实测面积存在误差,这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面,建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定,以维护自己的权益。

2、开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益,还不易被发现。

正确测算房屋面积,是专业人员的工作,一般购房者根本无法完成。面积测量的人工操作特点,正常误差都难以避免,一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。

再有,由于消费者相关知识掌握不够,使得购房过程中信息不对称,开发商很容易偷梁换柱,把非公摊的面积加入公摊之中。

解决面积误差方法

面积误差:根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;

2、面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足。

面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

房屋验收时应具备的条件:

通常情况下,房屋验收的条件有:房屋必须有质检部门核发的房屋质量合格证明。按照有关规定,房屋交付使用前,必须要经区级房屋质检站验收合格,才能允许住户居住。在查验此合格证件后,住户自己也要对房屋进行质量检查,发现问题要及时解决。

凡竣工的工程,一般须做到"五通一平",即煤气、上水、电热、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出安全。要做到燃气表、电表(单元表)、水表三表到户。

室内清扫干净,水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物。

高层住宅楼生活供水系统,必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。高层住宅楼电梯,必须具有劳动部门核发安全运行合格证。高层住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全,功能可靠,手续完备。

参考资料来源:百度百科-房屋验收

武汉高楼外墙脱落致1死,面对外墙老化脱落问题,我们该如何解决?

武汉一居民楼外墙脱落致一人死亡事件在网上引起网友热议。不得不说,这个事件也给了我们一个很大的教训。我们在日常生活中一定要合理修缮旧建筑,如果不能修缮,也可以重建。我们都知道舆论的力量是非常大的。希望当地物业和当地政府能出面解决这个问题。面对外墙老化脱落的问题,居民自己如果发现居住的地方存在安全隐患,一定要及时与物业管理部门取得联系。如果他们不及时联系,就会有一定的风险。管理部门要及时发现这些问题,发现安全问题,物业管理部门必须及时上报维修。如果我们发现我们居住的小区存在安全隐患,那么一定要及时联系相关行政部门,否则我们的身体会受到一定程度的伤害。自然,物业管理部门也要有管理的义务,遇到对居民可能有不利的事情一定要想办法去处理,如果暂时处理不了这样的问题,一定要及时提醒居民。

这样的事情发生后,我觉得接下来相关行政部门应该组织居民和社区人员对辖区内的民房进行自查排查。通过主动出击,找出可能有危险的房屋。然后设置相应的安全警示标志,必要时安装防护装置。最终目的是解决这些问题,防止安全隐患引发安全事故。对于老小区来说,是可以改造的。如果将老小区改造成高层建筑,还可以提高土地利用率,这对每一个居民来说都是非常有益的事情。同时也希望越来越多的人能够关注到周围的危楼,老小区一定要及时改造,如果不及时改造会出现更大的问题。

对于外墙老化脱落问题,大家还有其他看法吗?

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