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商品房延期交付有什么影响

时间:2024-04-21 13:5253 人浏览举报
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“延期交房”是让很多购房者闻之焦灼却无法回避的字眼,延期交房的现象在不少项目中或多或少的存在,也许是工期紧张,也许是资金短缺,那么新房延期交房可能造成哪些不良影响呢?案例:

位于北京北二环附近的 “盛德紫阙”是烂尾改造项目,购买时按照销售人员的介绍,项目不需要重新建设,只需要做外立面的处理和内部装修即可交房。2016年底,众多业主却接到《延期入住通知》,声称:“现因不可抗力等因素,交房时间拟更改为2017年12月31日。”《通知》还要求业主在15日内到售楼处办理延期交房手续。业主们对开发商给予的延期理由并不认可,担心延期交房风险众多,也会影响房屋产权年限。

据业主王女士介绍:“杰宝公司在发给业主的《盛德紫阙延期交房情况说明》中提到,项目的预售资金回款额度是23亿多元,但是北京市东城区房管局公示的《资金监管基本情况(截至2016年12月8日)》中显示,盛德大厦的入账总额为17.35亿多元,其中差距达5.65亿元。这是否说明杰宝公司未把预售资金全额汇入监管专用账户?这不符合《北京市商品房预售资金监督管理办法》中的相关规定。业主们怀疑,开发商也许在建设资金上存在困难,因此不得不违规使用预售资金。”

分析以上案例发现,业主们关注的问题主要有延期责任认定、产权损失和资金断链这三点。

一、延期交房业主可退房

对于交房期限通常在购房合同中都会有条款明确规定,本案例中,对于项目延期交付的处理办法,业主与杰宝公司签订的购房合同中有明确规定。王女士的购房合同第十四条显示,逾期在60日之内,自交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日7日内向买受人支付违约金。如果逾期60日,买受人有权退房。律师表示,在遇到延期交房问题时,开发商通常通过签署补充协议的方式来解决与业主之间的矛盾,是否要签署补充协议需要业主自己决定。业主可以选择解除合同并要求支付违约金,也可以选择继续履行合同并要求对方支付违约金。

二、产权年限从拿地时算起

延期交房的另一大影响是产权年限“缩水”,很多人以为房屋产权年限是从房屋建造算起,其实不然。从北京盛德紫阙的前身杰宝公寓1996年拿地算起,其于2015年入市之时,住宅部分的产权已经缩水至51年,到2017年12月31日交房之时,其产权将再度缩水至49年。

三、预售资金挪用确违规

对于业主担心的资金缺口,该公司工作人员表示确有将部分应该进入监管账户的预售资金拿来用于偿还股东借款。而《北京市商品房预售资金监督管理办法》明确规定,商品房预售资金应全部存入专用账户,由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管,优先保障工程建设。开发商可依据商品房建设的节点来提取项目建设资金。

业内人士表示,杰宝公司确实存在未将商品房预售资金全部存入专用账户的行为,按照该办法第二十六条规定,开发企业存在未按本办法规定收存、支取预售资金的,应由市、区县住房城乡建设主管部门责令其限期改正,未按期改正的暂停违规项目的网上签约,并将其违法违规行为记入企业信用信息系统;情节严重的,暂停该房地产开发企业在本市全部房地产开发项目的网上签约,并向社会公示。

(以上回答发布于2017-03-29,当前相关购房政策请以实际为准)

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开发商交房时,有的业主可能在外地,或者有其他事项,暂时无法及时办理交房,要知道,收房是有时间限制的,逾期收房,对于业主而言,也会有一些影响。

延期收房产生的后果及影响,主要看购房合同约定,协议中的约定会写明相关损失,尤其是物业管理费这一块。现在很多购房合同会特别注明:如果业主在合同约定的时间没有正当理由不收房,当已经开始收房处理时,那么业主就要按照已经收房的标准来缴纳物业管理费,这就是业主的损失。如果确定延期收房,可以与开发商沟通协商,确定再次收房时间,处理好了就不会产生不良后果。

其实,收房的过程并不复杂。带齐身份证件、相关资料、费用以及验房工具等,按照与开发商约定的时间前去收房,主要有以下几个步骤:

1、开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。

2、业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》,并由开发商加以说明。3、业主对新房做综合验收,即***重要的验房环节。

4、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议,根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

5、开发商出具《实测面积测绘报告》,双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。

6、业主领取新房钥匙,签署《住宅钥匙收到书》。

7、与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

8、办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证,则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。

9、业主签署《入住交接单》,收房完成。

商品房项目竣工交付使用备案证,是对整个小区综合验收,除了单体工程质量验收合格外,还要求有规划、消防、人防、燃气等专业管理部门出具的专项验收合格证明材料;房地产开发企业与供电、给排水等营运部门签定的有关合同协议,及已经达到正常使用条件的证明材料。没有取得《竣工验收备案证》的房子不能办理房产证。

商品房是可以延期收房的,但是需要和开发商协商,否则收房后产生的风险按照出卖人的书面交房通知的时间为准。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

参考资料来源:百度百科——关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

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