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商品房为什么是33楼

时间:2024-04-24 19:59107 人浏览举报
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你好,很高兴回答你的问题。如果让你用一个词形容城市,你会想到什么词呢?我觉得用“水泥森林”来形容最合适,还记得二十年前,那时大部分城市并没有太多的高楼大厦,我们时常会谈起城市的地标,例如南京的长江大桥,武汉的黄鹤楼、北京的故宫等等。可是现在高楼大厦越来越多,各个城市似乎也逐渐失去了自己的特殊,从远处看出,满眼都是高楼,其中就包括了高层商品房,这点着实让人有点遗憾。商品房总高普遍都是33楼,这是什么原因?从1980年代允许房子交易开始,“商品房”这个词正式流传开来,从当初的6层、10层、15层、18层再到现在的30层、33层,商品房总高也越来越高,可是有一点让人很意外。就是现在商品房总高普遍都是33楼,这是什么原因?按照大部分国人的思维来说,商品房总高不应该是越高越好吗?我认为原因主要有两点:第一点、建造超高层建筑的成本更高。

按照《住宅设计规范》的规定,建筑的层高宜为2.8米,再加上楼层的厚度,算下来每层楼的层高约为3米,而总高33楼的建筑正好就是99米。而高度正是我国区分建筑的重要指标,一般来说:总高小于3层为低层住宅、总高小于6楼为多层住宅,总高小于18层为小高层住宅、总高小于100米是高层住宅,如果总高超过100米,那么就是超高层住宅了。虽然说从外表看去,高层住宅和超高层住宅并没有太大差别,但是国家对于这两者的要求是有很多不同的,例如超高层建筑的配套至少比高层建筑多出30%,很多开发商并不愿意承担这部分成本,因此往往就会把总高限制在100米以下,换算成楼层就是33层。第二点、我们国家严格限制建造超高层建筑。

就在2020年,住建部联合发改委下发了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理》,其中提到严格限制建造超高层建筑。一般情况下,不得建造总高超过250米和500米的超高层建筑,对于新建总高超过100米的超高层建筑,也应先进行充分论证,并且还要和城市规模、消防能力相匹配才行。对于超高层建筑,国家也进行了严格的限制,从这角度思考,商品房普遍都是33楼就很好理解了,如果高度再增加的话,那么这就属于超高层建筑范畴了,就会受到很多条件的限制,因此总高就限制在了33楼。高层商品房还会有出现很多问题,其中就包括难以拆迁。虽然说高层商品房可以满足居住需求,但是随着时间的推移,未来拆迁也是一个问题,咱们可以简单计算一下,每户的拆迁标准按照50万计算(这已经远远低于正常水平),一栋楼总高是33层,每一层有四户人家,算下来每栋楼就有132户,拆迁费用就是6600万,而一个小区至少有5栋楼,这个拆迁成本可想而知。高层商品房还存在容积率偏大,采光有影响等问题,不过对于大部分国人来说,高层商品房的确是目前最好的选择了,虽然说小高层商品房和洋房的居住环境更好,但是价格也更高,因此暂时就只能购买高层商品房了,等到手上资金充足之后,再根据条件决定是否换房吧。

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随着社会的进步和发展,城市也开始在慢慢变得高楼耸立,也就拥有越来越多的地标或者楼王建筑。而小区楼盘的高层房源也深受购房者喜爱,不仅仅是因为通风强、光线好,还是因为风景好、空气更清新。 随着社会的进步和发展,城市也开始在慢慢变得高楼耸立,也就拥有越来越多的 地标 或者 楼王 建筑。而 小区 楼盘 的高层 房源 也深受 购房 者喜爱,不仅仅是因为通风强、光线好,还是因为风景好、空气更清新。 不知道大家有没有发觉,就算在一房难求的 一线城市 或者各城市区中心 地段 , 开发商 建的商品房一般也不会超过33层。也就是说商品房层高一般不会超过100米,更常见的层高有6层、11层、18层、32层和33层。这有什么内幕呢? 一、我们要了解商品房楼层有哪些分类和要求? 根据我国版的《建筑设计防火规范》规定,9层以下的商品房,一般称为 多层建筑 ;10-18层的商品房,一般称为小 高层建筑 ;19层及以上、33层以下的商品房,一般称为高层建筑;而超过33层或者层高超过100米的商品房,则称为超高层建筑。 此外《 住宅设计规范 》中明确要求:7层以上(包括第7层)的住宅必须设置电梯,12层以上(包括第12层)需要配备两部电梯。 因为上述的这些要求,建7层楼房比建6层楼房,建12层楼房比建11层楼房的成本要高很多。所以开发商如果建多层建筑或者小高层,一般都选择6层或者11层。 二、为什么开发商建商品房不超过33层? 因为33层一般是99米左右,并没有超过100米。换言之,也就是说通常在市面上的33层房子其实是并不属于超高建筑的。 根据我国《建筑设计防火规范》明确规定,住宅建筑高度大于100米时,应设置 避难层 、应设置自动灭火系统、应设置火灾自动报警系统,并且对楼板的耐火极限、建筑防火间距、保温材料、抗震结构设计、 地基 深度、支撑 强度 等方面都有非常严格的要求和限制。 而面对着超 高楼层 近乎苛刻的质检验收、消防验收,大部分开发商自然望而却步。再加上超高建筑的 造价 很高,建超高建筑的利润并没有建高层建筑的利润高,很多无利不起早的开发商自然不会去做,因此现实生活中很难见到超过100米的商品房。 三、超高层建筑的得房率不高 对于购房者而言,买超高层商品房并不划算。这是因为超高层商品房的楼道宽度、电梯设置、公摊面积等都比高层或者小高层的要高,所以实际得房率为65%左右,而高层的得房率有75%,小高层的得房率有80%。这样一对比,超高层商品房的性价比就没有那么高了。 我们终于明白为什么开发商建商品房不超过33层了。因此各位购房者 买房 时还是要多方面考虑再买房,不仅仅要考虑风景好、光线好、通风透气等因素,也要考虑得房率的问题。

这是一个很系统也非常非常有意思的问题。通常我们在买房的时候会发现,为什么一般商品房的楼层主要是6、18、22、31、32、33这些数字呢?是因为开发商都很懒设计图你抄抄我我抄抄你吗?

答案自然是否定的。今天@一文房谈来以33层为例给大家揭秘盖房子的秘密。

相信不少朋友都知道今年6.14的伦敦公寓事故2017年6月14日,伦敦西部一栋24层公寓大楼发生的大火,火势猛烈,大火连续焚烧十几个小时才全部熄灭,伦敦公寓楼大火遇难者总数已经上升到79人。

我们都知道,高层建筑一旦着火,后果会多么的严重。在盖房子的时候,有关部门就对高层防火有着近乎严苛的要求。

我国《民用建筑设计通则》规定:建筑高度超过100m时,不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。

一旦成为“超高层”建筑,防火的要求就会立刻升级:

就超高层要设避难层,避难层的消防设计更加复杂就足以使开发商多操很多心,却没什么收益;同时整层的避难层,我就问你,作为买房人,你愿意为这么大的公摊面积买单吗?

而具体超高层怎么升级,在建筑专业领域有哪些更加复杂和严苛的要求,我们在此就不再展开了,要不容易跑题。

目前市面上的房屋层高最佳为3.1米左右,33层已经到了总高低于100米的极限,在100米以内,防火消防的标准不用跟着“升级”,对于普通开发商来说专业水准就可以覆盖。

第二条就是,开发商为何选33层来建,同样限高100米,为什么不把层高拔高,或者把建筑基底加大?简单得很:

1、在100米以内自然做的越高越好,只要抗震指标达标,就有更多的房源。

2、楼层越高景观越好,价格也就越好。尽量让更多的户型“处于高位”,价格也能卖的更高。

3、如果层高提升,单栋基底面积越大,要么就是提高梯户比,要么就要增加进深影响了采光,会降低单套产品品质,价钱也不好。

开发商作为企业追求盈利无可厚非,设计部门除非开发商有着特殊的需求,否则一定是贴着各项指标的上限来设计房子,以求为之服务的开发商的成本降到最低,而工程造价和容积率的平衡,是建筑设计行业的设计潜规则,在这个潜规则下,层高33层的100米以下建筑,就成为常见。

因为再高的话开发商投资会暴涨,而收益会降低。涉及的领域太多,消防和安全系统,结构抗震级别都是大幅度的资金投入。对于开发商成本控制来说毫无性价比,企业都是利益最大化。

利润低了开发商就缺少投资欲望,在土地资源足够的情形下,开发商不可能投巨资搞超高层。除非是寸土寸金的黄金地段。投资一个亿造34层的大楼肯定没有33层的利润高。商人都是逐利的。利润少的没人愿意干。因为33层的楼房总高度没有突破100米,所以按照规范要求可以不用投资建设消防避难层等附属设施。这就为开发商减少了大量额外的不产生效益的投资,能利益最大化。而34层的建筑按照规范设计总高度会超过100米,否则就得降低每个楼层高度。降低每户的房间高度显然不可能。

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