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美国的商品房有多少套

时间:2024-04-24 17:5538 人浏览举报
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美国地广人稀,美国房产大部分住宅类型为独栋房屋,国内称之为别墅。当然除了独栋房屋以外,也有公寓、排屋、小平房等多种住房类型。现在和我一起来看看美国房屋有哪些类型。 别墅(House) 小学英语最早学到的单词之一house,它指的是单家独户的独立别墅,也与国内所说的“别墅”类似,可以是一层或者多层的独立房屋。别墅通常有附属的院子和花园、停车库,还会有游泳池等配套设施。House在美国常用Single Family House(独立屋),在英国、加拿大常用Detached(独栋别墅)表示。 别墅的优势 别墅优势明显,对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。独栋别墅的供应较少,但却是资金充裕的情况下,外国人优先考虑的住房类型。独栋别墅的居住环境最好,拥有自家独立花园和停车库,不用交物业费,一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均由房主自行决定。土地是稀缺资源,独栋别墅独享其土地产权,自然增值空间大。 别墅的劣势 独栋别墅也有缺点,其价格较高,对购房者门槛要求高。如果不自住,别墅并不太容易出租,经常处于“空租”状态,因此独立别墅呈现负现金流。由于花园、车库、游泳池、地下室、房屋面积大等原因,使得别墅维护成本较高。 别墅比较适合用来自住,是资金实力较雄厚买家的首选,别墅很难靠租金覆盖每月贷款。别墅也适合注重资产增值潜力的买家,虽然中短期内为负现金流,但长期来看,别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。 公寓(Apartment/Condo) 国外的公寓概念比较类似于国内的普通住宅商品房,即XX开发商的住宅小区(70年使用权),是一户(一人或多人)居住的单元。国内的公寓则属指商业地产,使用权只有40年,与其它商用地产类似。 公寓主要分类 公寓在国外,通常是一栋大楼内拥有多个住户的单元房,每套拥有一个或多个卧室,有厨房、洗手间,但一般没有自己的花园,只有公共花园和绿地,房主拥有所有权。由于学生时代的阅读理解题中常出现这一单词,大家通常只知道Apartment,不过外国公寓还包括Condo。 Condo常被翻译成产权分售公寓或私人公寓,每户都有独立产权,在加拿大、美国很常见。而Apartment通常被翻译成出租公寓,顾名思义,其在绝大多数情况下是用来出租,而非出售的。 公寓还有Co-ops,常被翻译成共同产权公寓。Co-ops指为公司所有的公寓,该公司出售公寓股份,业主购买的并非此公寓内的一套单位,而是购买了公司股份,并拥有该公寓的长期租赁使用权。这种形式并非投资海外的主流户型,故不着重介绍。 Condo和Apartment的区别 出租公寓和产权分售公寓的外形类似,都是一栋楼里面有多个住户,但他们到底有什么不同呢?掘金大师在此列举出两者的差别。 私人公寓(Condo)和出租用的公寓(Apartment)的差别主要在于产权的不同,而非长相和外形不同。打个比方,一整栋Condo 中,每户人家拥有各自产权,每套都有不同的房主,而Apartment的整幢楼一般是一个主人,可以归属于某个公司或个人,一般房东用于出租,不能单套出售,只能整体一栋出售。 正是由于产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的,就跟国内的普通住宅小区类似,各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统,水费由用户平摊,只是电费由各租户自行支付。 公寓的优点 公寓有不少优点,价格相对于别墅要便宜不少,适合中产阶级家庭投资。主要的租赁需求都由公寓提供,所以公寓出易找租客,可做到“以租养贷”,即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待,在国外通常能达到5%以上年租金回报率,是一种正现金流的投资方式。公寓多位于市区或学校附近,比郊区别墅生活更便利。 公寓的不足 不过公寓也有自己的弱点,其升值空间相对带土地的独栋别墅要小,且升值速度偏慢。还需要每年交物业费,没有完整的土地产权,只享有自己的那一部分。市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。 公寓更适合喜欢正现金流,及利用杠杆进行投资的朋友。支付30-50%的首付,就可拥有房屋完整产权,靠每月租金填补余下房款,房贷还完后,每月还能赚取正现金流。在房地产界有句名言“位置、位置、位置”(location,location,location),这一说法在公寓上尤为突出。只要位于学校周边、市中心,或公共交通站点8分钟步行距离以内的公寓,是很具有投资价值的,往往能获得较高的租金回报率及一定的升值空间。 联排别墅(Townhouse) 联排别墅也称为联体别墅,在国内一些小区存在,不过在国外则比国内更为普遍。联排别墅通常指两个以上的别墅分享同一门牌号,两户及以上家庭共享同一个连续墙面,院子之间多用篱笆或植物墙隔开,有些Townhouse带有小院子和车库。 在有些国家,联排别墅有多种变形,包括Duplex House(双拼屋)、Triplex House(三拼屋)等。联排别墅与独栋别墅每年都向政府缴纳地税。 联排别墅的价格介于公寓和独栋别墅之间,有一定面积的土地所有权,业主拥有房屋所有权,有一定增值空间。少数联排别墅可以做到租金收支平衡,但总的来说租金收益率远不及公寓。 联排别墅类似于公寓的别墅化,兼具两者的特征。价格适中,带有部分土地所有权,适合既想受益于房产升值,又想获得一定租金收益的用户。 各房屋类型升值空间对比 说过最主要的三种房型,我们来对比一下三种房屋的增值空间。普遍来说,别墅升值空间大于联体别墅,联体别墅又大于公寓。房价方面也遵循这一顺序,别墅>联排别墅>公寓。 下图以洛杉矶为例,上方深灰色线为独栋别墅中位价走势,下方浅灰色线为公寓中位价走势,中间黑线为所有类型房屋价格。别墅的价格明显比公寓高许多,其价格走势也比公寓更为陡峭,上涨幅度比公寓更大。 至今年第三季度,洛杉矶公寓中位价为71.5万美元,独栋别墅中位价为145.55万美元。

1.居住屋(House 或Residential):美国的这类房子所占的比重最大,一般占有一块土地(lot)根据规定不同,占有土地面积不同,小的几百平方米,大的几十亩或更多,在中等城市一般是0.5亩到1.5亩左右),土地上建有一幢房屋(大小不等,可为平房,二层楼房,三层楼房,很少更高的住宅,房间则从一个到五、六个,甚至更多,大多数是2-4个房间,厨房一般是一个,卫生间从一个到3-4个或者更多。一般还有储藏室和车库(个数不等)。房屋周围一般是草地和花园。房屋主人拥有土地和房屋的完全所有权。2.排屋(Townhouse):Townhouse一词在美国并不象中国许多英文词典所说的:市政厅或镇公所,而是指一种排屋,这种房子很象中国一些城镇的街道两旁的房屋,一般由数座以公共的侧面墙壁连在一切,各自完全独立,每一座有2-3层(一般是3层),2-4个房间,一个厨房,1-3个卫生间。水、电完全独立分开,可以单独购买一栋,也可购买多栋。一般情况下,在住宅区的每一排Townhouse,都有一些公共的绿地和小花园。每栋排屋的房主拥有完全所有权。3.公寓(包括Condo和Apartment):美国的公寓很象中国城市里的套房,一般有多套公寓(从2-3套到数十甚至数百套)组成一幢楼,每套有有1-4个居室,一个厨房,1-2个或更多的卫生间,有1-2个停车位,有或无公用的花园和绿地,一般没有自己的花园。房主拥有完全所有权。私人公寓(Condo)和出租用的公寓(Apartment)的差别主要在于,(1)一幢楼的Condo 产权往往不同,每套都有不同的房主,当然也可以一个人拥有多套甚至整幢楼。而Apartment的整幢楼一般是一个主人。(2)每套Condo都有自己的水、电系统,与其它的Condo 毫不相干,而Apartment 一般由一个统一的供水系统供应所有的Apartment,因此水费(含垃圾费)一般需要住户平均负担,或按人口分担,或有整幢Apartment的主人承担。电则每户分开。由于公寓以整幢存在,有公共管理人员承担以下公共事务,因此Condo的主人往往需要负担一定数量的管理费用(一般是按月缴纳)。4.商业用屋(Commercial):这类房子有大有小,小的如几十平方米的小商店或办公室(可由数个或数十个甚至数百个组成一幢),大的如面积达到数十亩甚至数百亩甚至更多的商业中心。在一般的情况下,美国的商业用屋只共作为商店或办公,不允许居住。(个别临街房屋有前店后住家的除外)。除了商店和办公用房外,加油站、工厂的厂房和仓库也包括在这类房产内。这类房地产的主人拥有土地和房屋的永久主权。5.农场(Farm):一般由数百亩至数千亩或更多的农地及房屋、农场附属设备(仓库等)构成,所有人拥有土地和房产的完全所有权,许多农场的种植计划需接受政府指导和安排,也可获得合法的农业补贴。6.空地(Vacant Land):一般有2类,(一)指建筑用地(例如可建筑一座或多坐房子的地块)。面积从数百平方米至数十亩或更多。(二)指未开发或荒废的农地(包括山地和海滩等),一些地块上有原来的农用建筑或附属设备。这种地块面积都较大,从数百亩至数千亩或更多。土地所有人拥有完全所有权。

自20世纪30年代始,为从经济危机中复苏,美国政府开始介入居民住宅问题,至今出台并修订了多套法案及住宅计划,重点针对中低层收入家庭。具体修订计划,86整理如下: 一、首要住宅概念---美国家庭第一套、多套住房概念及区别对待政策。 在美国,如果纳税人拥有超过一套以上的住宅,则有一个首要住宅概念,即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,它是区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)的。 根据美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义,如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除,这相当于给了购房者一个很大的折扣,且首要住宅的贷款利率最低。 如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capital gain tax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。 但仅有首要住宅可以享受这一优惠,其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。 当纳税人申报其首要住宅之后,美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。纳税人很难谎报其首要住宅状况。 二、美国住房保障制度----“人人拥有居住机会” “提供人民买得起的房子” 自上个世纪三十年代以来,针对中低收入阶层的住房问题,美国政府一直在逐步调整和完善其住房政策。 1、对低收入阶层的住房补助 联邦政府将专向资金拨给公共住房管理部门,以两种方式对低收入基层进行住房补助。一是为低收入家庭建造并提供廉价的政府公寓,二是租金补贴。 1949年联邦政府修订了《国民住宅法》(National Housing Act),成立了城市改建局(Urban Redevelopment Agency),授权其对老城区和破旧住宅进行拆除并出售给私人机构重新开发,并计划建造大量公共住宅,但实施情况并不理想。 1965年美国通过《城市与住房发展法》(Housing and Urban Development Act of1965)成立与内阁同级的住房与城市发展部(HUD,Housingand Urban Development Department),该部门负责美国多数住房计划至今。同年通过的“租金增补”计划,规定将低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%,其余租金由政府补助。 1974年出台的美国住宅法第8条款,替代了原先的《1937年美国住宅法》第235条和236条,明确为低收入阶层的租金提供信用担保,并在八十年代对第8条款进行修订,将低收入阶层承担租金占收入的比例逐步提到25%、30%。 当低收入者或退休老人看中符合政府规定的住房时,则可约定房主同去美国住房金融局(FHFA, FederalHousing Finance Agency)签订租赁合同。 2、居民住宅自有化 1986年,美国通过《税务改革法案》,规定住房抵押贷款和消费贷款的利息可以自税收中抵消。这些法规使住房抵押贷款市场迅猛发展。 1990年,布什政府出台《国民可承担住宅法案》,将住宅自有化作为主要战略,实施“HOPE计划”,即“人人拥有居住机会计划”,把公屋出售,并将一些社会服务与住房问题相融合,将居民住宅自有化定为主要战略。 美国政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房,除房贷利息抵消个人所得税之外,还有其他优惠的房产税收政策,如房产税减免、住房出售所得资本收益减免、上文提到的面向首次购房者的低利率贷款、首要住宅资产增值税减免等。 美国住房政策倡导“买得起的住房”理念(Affordable Housing),根据联邦国民抵押协会的按揭标准,国民按揭贷款应遵循28/36原则,即用于供房的贷款不应超过家庭月收入28%,而包括供车、学生贷款、信用卡等在内的全部贷款额不宜超过家庭月收入的36%。 如果超过此限,则可被认为是住房负担过重。根据美国人口统计局2007年的调查,虽有38%的住户负担超出每月总收入30%以上的按揭房贷,但中等收入的美国家庭都是买得起房的。由于美国的社会保障健全,使得民众有多余资金进行其他消费。 3、哪些人购买第二套以上房屋比较多 据调查,2015年全美度假屋售出情况比2014年增加57%,共售出130万栋度假屋。调查发现,大多数买主是上次婴儿潮出生的那一代人,他们在1946年至1964年间出生,已逐渐走进退休期,成为购买度假屋的主力,为将来退休作准备。把自己现有的房产重新贷款,取得更低利率的条件,可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一套房产。 什么样的第二套房产最具投资价值呢? 第一、房租收入比每月付贷款高; 第二、房屋的地点环境良好,这样风险最小。 美国对住房问题及市场的管理,最基本的特点是依法管理,通过持续不断的立法,以越来越严密的法律体系与制度进行管理。 其中最重要的,是立法宗旨与管理理念,真正以民众安居的实现为本,而非把住房当成拉动经济的机会主义工具,更非把住房变成从民众手里进行财富转移与盘剥的工具。

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