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是建公圆还是盖商品房

时间:2024-05-29 15:28171 人浏览举报
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商品房,公房没有所有权,只有承租权。公产房,是我国特殊体制下遗留下来的产物,它是指公有住房,是相对于所有权属于个人的私有住房而言的,一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

关于公产房能否继承的问题,实践中争议很大,众说纷纭,各执己见,很难统一 。公产房的这种特殊形态,是我国社会所特有的一种事物。现在公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的,其合法性和合理性也存在矛盾。

从法律上讲,公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系,是一种不完整的不动产所有权,公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益,其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。

按照我国《继承法》的规定,遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产,对于公产房承租人只有使用权,没有所有权,所以并不在遗产范围,依法不能继承。

当然随着我国经济的发展,对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的,住房就是“遗产”,当然可由继承人继承。此种要求虽不合法,却也符合我国现实的社会实际。

实践中从社会安定、和谐的角度来考虑,一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定:“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”

从这些规定来看,公有住房承租权的取得是有一定法定条件的,特别是原承租人死亡时,承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的,经过住房部门同意是可以变更的。

商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。合同内容

根据有关法律规定,商品房买卖合同应当明确以下

(一)当事人名称或者姓名和住所

(二)商品房基本状况

(三)商品房的销售方式

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期

(六)装饰、设备标准承诺

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

(八)公共配套建筑的产权归属

(九)面积差异的处理方式

(十)办理产权登记有关事宜

(十一)解决争议的方法

(十二)违约责任

(十三)双方约定的其他事项。注意事项

1、尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。

2、警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕。

3、现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。

4、聘请专业律师参与。

5、以补充对补充。

6、集体签约。

1、取得方式不同

商品房是以货币交易的形式购买,而还建房主要是以补偿形式取得。

2、土地性质不同

大多数还建房是政府划拨土地兴建,土地性质为划拨地,而商品房全部是出让地。

3、交易税费不同

土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的,而商品房没有这笔费用。扩展资料

商品房的使用年限

其实所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限,而是房屋所在国有土地的使用年限。

1、房产证上会注明年限的(包括最后土地使用年限)。

2、到期了如果房子还在,只用补交地税就可以了。因为土地年限到了。但房子还是属于房屋使用人的。

3、如果房子要拆了。政府会重新给房屋使用人重新分配。使用年限也是重新计算的70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。

国家规定,城镇建设用地土地实行国有,个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。而所购买的房产只要拥有合法的产权证,就是个人的私有产,只要房产还存在,个人就拥有该房产的所有权。

《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。"

这一条规定说明,土地使用年限届满时,使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

参考资料来源:百度百科-公建住房

参考资料来源:百度百科-商品房

1、取得方式不同

商品房是以货币交易的形式购买,而还建房主要是以补偿形式取得。

2、土地性质不同

大多数还建房是政府划拨土地兴建,土地性质为划拨地,而商品房全部是出让地。

3、交易税费不同

土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的,而商品房没有这笔费用。扩展资料商品房的开发成本

1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

2、建筑安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。

3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。

住宅小区基础设施建设费,指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

非营业性公共配套设施建设费,包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车

库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

4、间接费用。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。

5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

参考资料来源:

百度百科-公建住房

百度百科-商品房

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