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调整后的商品房能买吗

时间:2024-05-30 06:2448 人浏览举报
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现在很多城市都执行家庭限购两套的政策,能否再买商品房要看名下是否有两套及以上的住房。如果安置房有了不动产权证,就会占用一套房产数量。如果安置房一直没有不动产权证,这样的安置房一般没有进行备案,也就是房管局是查询不到房产,这种情况下安置房不占用房产数量。

安置房和商品房的区别

1、价格不同

由于安置房受政府的补贴,安置房相比普通商品房要便宜很多,安置房属于对拆迁户的一项补偿。而商品房的价格十分昂贵,大多数人无法一次性负担起商品房的价格。这也是安置房比较吸引人的一点,但是并不是说价格低就一定是好的,安置房虽然价格低,但是很多缺陷不可避免。

2、位置不同

从房子的地理位置来看,安置房和商品房也是存在比较大的区别的。安置房是为了安置拆迁户所建的房子,为了节约成本一般不会选择中心区域建房,而商品房就不同了,不同位置价格差异较大,所以很多人不愿意买安置房就是因为位置比较偏。

3、产权不同

买房时,最重要的就是房产证,它是证明房子产权的凭证,后续的买卖转让、银行贷款抵押等活动都需要用到。很多安置房不是完全产权,即具有完全的房屋所有权,却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地,也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权,即完全的房屋所有权和完全的土地使用权,土地性质是出让,也就是缴纳了土地出让金。

4、转让条件不同

拆迁安置房屋的土地是划拨的,因此与购买的正常商品房(商品房开发,开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。不少安置房都有交易时间限制,也就是规定在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定,只要是已经办理过登记的现房,就可以上市交易。

购买安置房要注意哪些问题

1、产权证书

正如上面所讲,有的安置房是需要经过一段时间之后才能办理产权证书的,购房者在购买安置房之前,一定要针对安置房的性质和年限了解清楚。安置房产权与商品房有很大的区别,这一点购房者一定要明白。

2、交易时间限制

一般安置房的交易时间会比较长,所以其买卖过程中不可预见风险就会越多。如上文提到的第一类安置房卖方要在五年后才能交易过户,这中间出现不可预见因素和纠纷的可能性也大,如卖方因房价上涨而毁约、卖方死亡、房屋被抵押、被查封等风险出现,这些风险都会给买方带来一些难以解决的麻烦。

3、利润限制

由于安置房的售价明显低于商品房,有的开发商在修建安置房的时候会缩减建造成本,影响房屋质量和居住环境。生活中,大多数的安置房小区与商品房小区对比最明显的区别就是外观和绿化。安置房的绿化率低,小区内景观简单,多为草坪、硬质铺装等造价成本低的设计。物业管理上也不如商品房小区规范、严格,居住的舒适度和安全性会打折扣。

经济适用房转成商品房后可以买,经济适用房要完成转换后才能够交易,在完成转换后这套经济适用房就变成了普通商品房。如果有人要从房主手上买这套房子,只要按照一般的二手房交易流程就可以了,没有其他的政策限制,也不会有被收回的风险。但是买之前最好确定房子已经完成了转换避免耽误购房时机。

二手房交易流程

1、看房。买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付。

2、查档。买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。

3、签合同:买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同),支付定金给中介公司。

4、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务。

5、资金监管及贷款申请。买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆,都没看清楚,只是忙着签名),买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右。

6、赎楼。买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右。

7、房屋过户。买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼(金湖文化广场,位于银行汽车站和南方药厂之间)签订,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日。

8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右。

9、交房。买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

经济适用房转商品房能买,房主可以在经济适用房取得房产证5年以后,向房管局缴纳土地收益金,将自己的经济适用房变成全产权的商品房,就可以实现自由买卖了,也就不用受经济适用房相关政策的约束。

经济适用房多大面积

“经济适用住房面积到底该有多大?”针对这一问题,建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行,颁发的共同制定的《经济适用住房管理办法》中给出了一个明确的答案:

1、经济适用住房要求严格控制在中小套型,中套住房得面积控制在80平方米左右,小套住房的面积控制在60平方米左右。

2、同时规定,市、县人民政府应当根据当地的商品住房价格、居民家庭的可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素,规定可以享受购买的或承租的经济适用住房的条件及面积标准,并向社会公布。

3、购买面积原则上是不得超过核准的面积。购买面积在核准的面积以内的,按核准的价格购买;购买面积超过核准的面积的部分,不得享受政府优惠,由购房人补交差价。超面积部分差价款的处理办法,由市、县人民政府制定并公布。

经济适用房转商品房划算吗?

划算。拿北京的经适房政策举例:

1、对于2008年4月11日之前签约购买的老经适房,再上市可以直接交易,补交10%综合地价款即可,不再需要由住保部门出具政府放弃回购的《已购经济适用住房上市出售意见》证明材料。也就是说,这些老经济适用房上市无须再先获得政府放弃回购的许可就能直接出售了。据了解,北京的经济适用房从1998年开始建设,包括回龙观、天通苑等大型经适房社区基本都是在2008年4月11日之前销售的,因此这意味着政府对于这些老经适房放弃了回购权。

2、按照政策,无论是新房或老房,未满5年不得上市,确需上市的由区县住保部门通过摇号等方式,确定符合条件的购房人按原价购买,或由区县住房保障管理部门按原价回购。对于新房而言,满5年后可上市,但需根据原购房时的价格和出售时同地段类似商品房价差的70%补交土地收益等价款。老房满5年后上市交易的,则按上市成交价的10%补交土地收益等价款。

3、由此看来,新老经适房的出售价格对比,差异还是相当大的。为保护自己的最大利益,还是转成商品房好。

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