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二十所车站小区是商品房吗

时间:2024-05-29 10:4765 人浏览举报
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亲爱的问主,不用将来,第一批上世纪八十年代初建的二三十层高的楼房,在一些南方城市,已经到了房龄,需要拆除了,但出现了尴尬的情况: 第一,无人去拆。 开发商们,不愿意拆;当地政府呢,这是商业性的住宅啊,没必要参与,政府也不可能有钱拆,拆,还是得开发商们来进行啊。 但大家对这些高楼,敬而远之。这到底什么情况呢? 第二,无利可图。 一个住宅区,或者几幢房子,要不要拆,那要看,拆了以后再盖,是不是有利。二三十层高的楼,楼间距又比较近。 你拆了,最多盖的跟原来一样,你不可能盖四十层啊,现在住宅,最高,也就是二三十层。 可怕的是,现在对容积率和绿化率有要求,很可能是,你拆了20幢,最后只能盖18幢,你还赔钱呢。 导致开发商不愿意进入。 第三,住房不仅得不了利,还得出大笔钱。 我们正常理解的拆迁,好像是除了拿套房,还拿一大笔钱。可对这种二三十层的高楼,不仅拿不到钱,还得交十几,甚至几十万给开发商。 住房也不干。 现在这些房龄到了的楼房,两个结局:要么业主们,凑钱进行修缮,还能住个几年;要么,就是放弃,成为鬼楼了,因为住人,已经不安全了。 在大中城市及小城市包括县城、乡镇,一方面是一幢幢高楼拔地而起,另一方面是一个个老旧小区里的低层住宅和多层住宅明显老去,成为老破小或老破大。 在各个城市,商品房普遍是从上个世纪八十年代建成并交付使用的,到已经有30多年的房龄了。即使是上个世纪九十年代的房子,房龄也有20多年了。 任何一个建筑都是有使用寿命的,商品房也不例外。商品房属于民用建筑,合理的使用年限为50年,也有的房子使用年限可以达到60年、70年。 在全国范围内,基本上没有商品房达到50年的使用年限。过去,很少出现豆腐渣工程,老房子的质量从总体上说,都没有问题。 再过二三十年,各个城市第一批和前几批的商品纷纷到了“年老体弱”的阶段,会有怎样的命运? 一、遇到城市的布局调整,比如在某个住宅区的地盘上,兴建医院、学校、商业综合体、公园、车站等城市配套项目,那么就要拆掉住宅区里的老房子。 由谁来拆迁?是政府项目,政府出 资,只能由政府进行招标,然后由中标的建筑商来进行。 有的楼房即使房龄不老,也要服从城市建设的需要,推倒重建。小区的业主,就会被安置到新的小区,或者拿到相应的拆迁补偿款,重新买房子。 二、倘若没有拆迁的机会,而房龄超过了50年,房子本身存在着安全隐患,成了危房,不适合住人了。 业主应该怎么办? 有人会提出,把这些房子卖出去,反正有了接盘侠,房龄太老的房子不属于自己,就与自己无关了。 房龄超过50年的房子,很难卖出去。 在南京主城区的瑞金路商圈,有个老小区,房子都建成于1979年,由于具有双学区,而且是小学和初中都是名校,那儿的二手房很好卖,而且房价平均每年上涨10%以上。买家还可以申请到银行贷款。 我实地去那个老小区踩过盘,感觉到那些二手房内部的质量还不错,房龄看起来并不像40年,而是像20年。 这样的老破小房子由于有名校双学区加持,加上交通和配套很好,在二手房市场上比较热门。房子本身,并不需拆掉重建。 倘若某一幢楼房出现了质量问题,可以由业主共同出资,交给专业的建筑公司进行加固处理,这样不会影响到居住,安全性也没有问题。 倘若某一幢楼房成了危房,经相关部门进行严格而规范的鉴定之后,需要报废处理,就得拆除重建。谁来支付拆除费和重建费? 我认为,应该由这幢楼盘的业主共同出资,取得相关部门的批复文件后,即可交给建筑公司拆楼和建楼。大约每平米2500元的设计和建筑、安装等成本,业主们都能承担得起。等到与旧楼的层高、外观差不多一样的新楼拔地而起的时候,新楼的房价就会升高,业主们就会尝到相关的甜头。 房龄当然越小越好,即使房龄很大了,也没有关系,前提是不能存在着安全隐患。至于拆除重建,只有两种可能,一是政府出资,二是业主出资。 大概率来说,现在的这些高层,未来只能沦为无人问津的贫民窟了! 为什么这么说? 道理很简单,各种可能都要牵扯到一个最现实的字眼:钱! 现实摆在眼前,最明显可以借鉴的就是国外那些已经三四十年的高层了。 NO1:开发商拆迁? 随着未来的到来,土地肯定是越来越稀缺的。到时候的高层,密度高,容积率大,配套很完善。各种原因综合之下,哪个开发商能够拆迁赔款得起? NO2:业主翻修或重建? 一个楼盘十几栋,一栋高楼几十层,人心哪里能够那么齐?就算人心齐了,如何出资,如何分配,都是难题。能够指望大家同心协力一起翻新或者重建吗? 集资翻新 NO3:政府旧城改造? 确实有旧城改造或者棚改的情况,但是这也是目前适合的。 因为大部分7层以下的老破小,无论拆迁还是改造,相对来说技术和资金投入都还比较低。 几十层高的楼房,想要旧城改造,那个技术难度不是如今可比,资金也不是现在可比的。 其实,这些房子最终的命运,在国外已经有了现实的结果了。 除了帝国大厦,这种有重要意义的高层,有人愿意花费重金不断翻修保养外,其他地方的高楼,见不了多少了。 帝国大厦 为什么说以后的高层,会成为贫民窟? 很简单,房子房龄差不多到了,业主就会准备出售了。 房龄超过25年,银行都不怎么乐意批贷款了。而大部分购房者都是普通人,买了房子基本七八年就会因为需求而置换。 即使不置换,住了那么久,物业,房龄,设施都会老旧,只要稍微有点闲钱的,都会重新换一个环境。 为什么有人明知道房龄不多了,还要买? 二三十年后,地价房价都不知道什么样子了,而且大概率新房会是那种低密度的住宅,对于一般人来说,买不起就只好接手这种高层,毕竟满足生活需求为先嘛。 所以接手这种房子的人,本身就是迫不得已,资金有限的人。如果再喊他们集资翻新或者重新,基本不可能;如此高的密度和地价,开发商也拆不起;如此的高楼层,国家也没有大的资金来旧城改造。 所以最终就慢慢变成贫民窟,爹不疼娘不爱的没人管,等着土地年限到期,国家再回收回去。 直接告诉你答案吧。 1、拆迁资金大部分来自于开发商 即便是之前的棚改,也是由财政拨款、地方出资为辅,房企出资为主。通过央行首创的PSL模式为企业背书,企业从银行借到资金用以拆迁。然后房企拿到该旧改地块,进行开发。 2、目前为止,8层及以内的拆迁再建设,房企才有利润,极限是11层 目前可以看到,棚改、旧改的项目大多都是多层产品,这是因为拆掉地面上建筑、进行货币补偿之后,房企再进行开发,相对应的开发商至少需要盖2.5-3倍以上的层数才有利润。 目前二三十层高的房子,未来拆迁重建的可能性很低。除非是城市配套、国家基建等以ZF为主体的开发项目,且路线不可更改、必须要拆,才有可能拆迁。 3、土地年限70年,房龄几乎不可能 虽然目前房屋产权到期后,可以自动续期,无需申请。但按照目前普遍的情形,房龄达到70年几乎不可能。房龄超过20年的房子已经老态尽显,市场交易价值低下。 我们一般建议,新房的换房周期在15年内,二手房的换房周期在10年内。尤其是高层产品,未来再拆迁重建的可能性几乎没有,不建议长期持有。 希望对您有所帮助。 这个问题问的好,我想很多很多买了高层住宅的人,心里都会有提问者这个疑问:自己的房子几十年后变成危房了谁来拆? 开发商?还是政府?还是购房者本人? 老李的回答是: 1:开发商不可能拆,这个不是开玩笑,开发商绝对不可能拆。参考现在某些城市八九十年代市中心的房子:大概只有7层楼高左右,但是开发商都不敢拆,为什么?地价贵,赔付高,赚不到钱!商人都是唯利是图的,他不会干赔钱的买卖的! 2:政府也不会拆,说白了,政府也不会给你拆,想拆了之后想政府给你重新修简直就是痴人说梦,政府没那么多钱不说,未来同时期的建筑肯定很多很多,不可能一个一个拆噻。 3:购房者本人 这个问题就比较难说了,参考现在的拆迁户,很多很多都不愿意拆,说白了就是不是每个人都想成为拆迁户的,房子大家都不想拆,最后还不是那个样子,一旦有个几户钉子户不想拆,那么房子就真的拆不成了 所以老李的预想是: 未来房子老化成危房以后,多半是政府和购房者商量,购房者和政府贴一笔钱让开发商帮忙拆了重新修 这个是最可能的办法,因为未来的拆迁体量实在太大了,政府不可能一个一个给你赔付,开发商也不可能一个一个给你修。 所以说买了高层的,还是不要太幻想以后当个“拆迁户”了 我去年买的房子,总共楼层是33楼,我来告诉你这个问题的答案。 我自己是在去年买的房子,当时买房的时候,有两个选择,一个是老小区二手房,靠近市中心,楼房不高,只有六层楼,是上个世纪90年代建造的房子了,还有一个就是我现在买的房子,期房,总高33层。 当时身边的朋友都劝我,跟我说高楼层的房子不好,以后房龄到了,问题一大堆,劝我买靠近市区的低楼层房子就行了。 我当时没听身边人的劝告,还是坚决买了高楼层的房子,单价是12500元,总面积是110平方米,总价是137万元。 我首付付了30%,差不多是41万元,然后剩下的96万元,找银行办理贷款。还款方式采用的是30年等额本息还款方式,目前每个月要还5000多元。 这里顺便说一下房贷的还款方式,主要有两种,一种叫做等额本息还款方式,一种叫做等额本金还款方式。 两者之间最大的区别就在于月供跟利息上。等额本息还款方式的月供,30年下来保持不变,但是要付出的利息多,而等额本金还款方式的月供,第一个月最多,往后每个月逐渐减少,且30年付出的利息比较少。 对于大部分普通买房的人来说,利息的多与少并没太大的影响,主要影响的就是月供。所以很多人都是选择30年等额本息还款方式,这样的话,月供就能够减少到最小,生活压力也就不会那么大了。 我当时买房的时候,高层还算是特别抢手的,其实从开发商定的价格我们也能够看出来,高层是非常受欢迎的。 比如我买的小区,从6层往上的话,每增加一个楼层,单价就要增加50元,直到23楼单价最高,然后再逐渐减少,顶楼跟一二楼的单价,是整栋楼中最低的。 我也询问了身边一些朋友,他们买的也都是高楼层的房子,基本上要么是总共27层,要么是33层,很少有年轻人买低楼层的。 我目前入住高楼层的房子半年多,并没有发现什么太大的问题。 前一段时间,我也在跟一位卖房子的朋友聊天,两个人聊天中,也聊到了高楼层的房子,以后到底该怎么办的问题? 接下来我作为一名高楼层的住户,我就来跟你说一下,将来高楼层的房子房龄到了,该怎么办处理? ① 修修补补,继续使用。 大部分33楼层的房子,以后房龄到了,都会面临各种问题。其实,不用等房龄到了,很多高层的房子,可能住个20年左右,就会出现各种问题了。 外墙面的瓷砖可能脱落,高楼层的水压上不去,顶楼出现漏水渗水现象,电梯经常要维修,或者小区公共设施老化等等情况。 这些状况出现了,就得动用我们住户最初交的公共维修基金来进行维修了。 大家如果买过房子,都知道买房的时候,是要交一笔公共维修基金的。这笔钱,就是用来以后房子出问题了,能够有钱来修理,是所有住户都要交的。一般公共维修基金都是按照面积来收取的,你买的房子面积越大,收取的就越多。 举个简单的例子,我所在城市厦门,公共维修基金按照高层现浇结构每平方米150元收取。也就是说,如果你买的是高层,假设是100平方米,那么你需要缴纳的公共维修基金就是15000元。 一个小区的公共维修基金加起来,也是一笔非常巨大的数额,这笔钱,足够高层后期的维修了。 ② 买了新房的人,都搬出去了,最后空着了。 很多现在买高楼层的人,都是年轻人,买房子的目的都是为了结婚,这些人以后往往,还会继续卖第二套房子。 所以如果后期现在住的高楼层房龄到了,房子出现各种问题以后,那么他们就会再去其他地方买新的房子,到时候这些高楼层的房子,可能就不会有人继续住在里面了,都是一些空房了。 如果没人住的话,那么问题就不大了。 ③ 中途拆除。 高楼层的房子,如果房龄到了,中途可能变成危房的话,那么就必须进行拆除了。拆除的话,可能就是开发商进行拆除,然后在原来的地方,再重新盖房子,或者盖其他的项目。 而至于拆除重新盖,这里面的涉及到的对于住户的赔偿问题,就得看具体的地方决定了,没有一个统一的答案。 ④ 不拆,又没办法维修。 如果一些地方,开发商不愿意拆除,因为没有利润可以赚,但是通过修修补补又没办法维持房屋正常居住的话,那么或许就只能住户自己出钱重新建造了。 大部分人也不会出钱重新建造的,因为出钱重新建造,还不如去其他地方买更好的房子呢。 现在建造的二三十层的高层房子,最后的结果要么修修补补继续住,要么就是长期空着,被拆的可能性都非常低。 大家好,工作二十多年的城市规划工作者来回答这个问题。 现在的房子都建二三十层高,将来房龄到了,谁来拆了重建?应该说,这是个很现实的问题。 目前高层建筑愈来愈普及,以前普遍就是六七层的多层建筑,现在不但十多层的小高层,二三十层,乃至四五十层的高层住宅建筑都出现了,这固然在集约用地方面起了积极的作用,带给购房者的隐忧也是是实实在在的。 在工作中,我也遇到这样的困惑。原因很简单,现在的老房子,别说五六层的老楼了,哪怕平房都难拆,开发商更愿意拆迁工厂或者直接用空地来建设。现在拆迁都这么难,更别提拆迁二三十层高的高层了 ,拆迁成本实在是太大了! 单从商业角度来说,拆迁了这么高的高层,只有建设更高的高层开发商才有利润可赚,但是这是不现实的,目前高层住宅建筑的缺点越来越暴露出来,未来人类回归田园式的住宅才是个趋势。 将来这些二三十层的高层住宅楼等房龄到了,谁来拆迁呢? 一、政府买单。 这个可能性是很大的,毕竟我国土地属于国家,在房地产市场中,政府的角色必不可少。等到这些高层住宅到了使用年限成了危楼了,那么最后可能由政府来善后,毕竟人命关天,政府是不能视而不见的。到时怎样善后,那就是将来的问题了。 二、开发商买单。 这个只适合楼盘地段绝佳的情况,比如市中心,开发商拆迁后,可用部分做商业用途等等,开发商无利不起早,除非他们有利可图,否则不会做这种不挣钱的善事的。 三、居民集资拆迁,原址盖新楼。 这个是最理想的办法,其实建筑成本并不高,尤其在大城市,相对于房价来说几乎可以忽略不计。问题是人多难齐心,只要一家不同意,这事就难办了。 四、荒废、沦为贫民窟。 这种可能性也是有的,尤其在城市的边缘地段。未来随着人口的减少,有的城市会收缩,将来一些到了年限的高层住宅,原居民会逐渐搬走了,又没有拆迁价值,会逐渐荒废,在城市边缘残破不堪就那么伫立着,沦为贫民窟。 以上只是推论,毕竟我国内地的高层住宅建筑从出现到普及,到现在普遍也不过十几年的时间,理论上这些高层还有几十年的寿命呢。几十年后的事谁也不知道,到时我们在不在这个世上也说不定了,只能好好地活在当下,不想太远的事,大家说对吗? 将来这些高层住房,超高层住房都会是成为贫民窟的。 开发商在建造房屋的时候,越建越高,不是为了好看,不是为了节省用地,主要的原因就是想用最少的土地,见更多的房屋,这样可以买更多的钱,赚更多的利润。 很多城市完全是不需要建造那么多高层的住房的,比如说很多小县城,土地供应比较多,人口也少,就算是全部都建造多层或者花园洋房都是可以的,开发商也在建筑高层住房,这是没有必要的,开发商为了获取更多的利润,就把房子建的越来越高了。 当这些高层住房,随着时间的流失,楼梯会老化,会变的很丑,电梯也会老化,水电线路都会老化,这些问题,都会很难解决的,不但居住不方便,还存在着巨大的安全隐患。 一方面是高层住房小区的人口密度太大,开发商是不会愿意来拆迁这些高层的,因为成本太大了,另一方面,因为房地产行业随着城镇化的高度发达,已经不会大量的开发新的楼盘了,拆迁的事情会少很多的。 所以说,未来的高层住房会是贫民窟的原因就是如此了。 这个问题很现实,但是确实是大难题。 现在成都的北改已经提了很多年,实际推进工作并不理想,说拆这么多年过去了,还是拆不了。 这些都是七八十年代的建筑,高的也就6层,而且还是那种老破小的房子,居住环境差,但是胜在修建期早,地处市中心一环内,比如新二村,还在府南河内侧,距离天府广场也就1.4公里,地铁一个2个站就到。就这么好的一块地,不说开发商拆不起,就是政府也拆不起。 那么在今后百年之后,如何来处理这些逐步退出使用功能的建筑?我觉得很可能是由产权所有人出资,原地重建。 理由有下:1、土地资源有限,人口增长率不高的在开发半个世纪,需求饱和,我们步入发达国家行列,人们的追求是返回田园生活,2、高价值地区存在高密度情况,开发商现在都赔不起,更不用说,以后超高层的建筑人口密度了。3、房屋所有人拥有资产的全部所有权,就比如买个手机,你用久了坏了,想找政府来给你买单么?只不过房子的保质期通常比较长,设计使用年限70年,到期后有资质的单位进行检测,合格还能再用,一般来说用个100年也不错了。 这么算下来200万的房子,一年的价格就是2万块,租一个套二的房子在成都普遍在3000以内,一年也就在2万块钱。还有必要买房子么?其实还是有必要的,原地重建时土地出让金国家不会少一分钱,当然100年后的事情谁又说的准呢,说不定也不要钱了,但是建筑成本是不会少的,拆除可以采用爆破,施工成本目前在3000一个平方,那么大约30万左右,你就可以买会一个新房了,当然这个重建过程,大概有2年时间,你需要租房住。 不过有个问题,你可能需要考虑一下,哪个时候没有你我,可能是你的孙子的操作这个事情,说不定大家都在火星移民呢,为了在火星买个房子拼搏,至于地球的房子,就如同你当时放弃农村房子一样,直接丢弃…… 我们这边就已经有案例了,我们这里一个小区就属于房龄到期,政府不让你住,也不让开发商来重建,小区居民想集资自己建也不让,你们猜怎么着? 把小区所有居民安置分配至郊区的安置房,本来他们的小区虽然老旧,但还算是镇中心点,每平方有一万二左右,现在安置的郊区安置房一平方七千左右,你爱住不住,反正分配了! 所以你们知道为什么在如今二三四五线城市房价不景气的时候,这些城市还在拼命的建房子,一来大家有钱拿,二来当老旧房子的安置点,就这样周而复始的循环,在我看来,你买的再贵的房子再好地段的房子,也就享受这二三十年,等你刚好交完按揭,直接把你安置到郊区,别以为房子有70年产权,房子的质量导致它的寿命得腰斩,所以说既然每个月都要交,为什么不直接租房呢?在我们这里一个月2000可以租一套不错的三室一厅了,你按揭同样一套的房子,每个月至少得交5000,还有首付跟装修,不要说什么房产保值增值,就像我前面说的,二三十年后直接把你分配安置到郊区,房价直接腰斩,大家都去租房吧!让那些炒房的没地方哭去。

因为怕在买房之前告诉身边的朋友或亲戚,会引来很多不必要的麻烦。

有可能房子还没有下手,身边有部分的亲朋好友就开始找各种借口借钱,即使他知道你上就要买房了,这些钱不能借给他,他可能会说:“我们这种关系,你一定要帮我,买房的事你可以缓一缓,我的的事情非常的急。”

也有可能有些亲戚生病了,正好急需用钱,你说这个钱该不该借不借,不借,又会说你没有人情味,没有同情心。所以可能房子还没买,钱就已经被借的差不多了。也有可能有些亲戚生病了,正好急需用钱,你说这个钱该不该借不借,不借,又会说你没有人情味,没有同情心。所以可能房子还没买,钱就已经被借的差不多了。

还有一个可能不是找你借钱,三姑六婆会给你各种各样的意见,这些建议让你头疼不已。知道这些亲朋好友是为了你好,可是处理这些人际关系要花大把的时间,有这么多大把的时间就够自己研究房产信息。

如果最后买的房子和她们提供的意见不同,还有可能会被说,不听老人言,吃亏在眼前。

买房后,有些人羡慕嫉妒,然后各种阴阳怪气的口气,如果买的房没有升值,还有很多人会在边上讽刺打击。本来房子买错了,没有升值就非常难受了,还在边上叨叨叨个不停,让人非常的烦。

有些人可能时候真正的关心你,也有些人巴不得你不好,人心难测,还是不说,少点麻烦。还有很多人在买房之前不会告诉自己的亲朋好友,买房之后也不会告诉亲朋好友。

主要是买房是刚需,其实大家都需要,没有必要特意的去炫耀。有可能自己觉得非常的了不起,去炫耀,在他人的眼里根本就没什么大不了,有可能人家还嫌弃你买个二手房或者买的房子太小,他们看不上眼,

也有可能会招一些小人嫉妒,到处说风凉话,比如:“之前找他家借钱,说没有钱,看下,现在才多久,就有钱买房了。”

还有一部分亲友会觉得你买了房是一个有钱人,所以每一次聚会或者去你所居住的城市,都让你付钱,包吃包住包玩,还有买好特产带回,你是有钱人就应该由你来请,由你来花钱。他们才不管你有没有房贷要还。平时是不是非常的节省,都不舍得下一趟馆子。朋友小安家庭经济条件挺不错,到大城市之后,找了一个男朋友,小安的父母给小安赞助了首付,他们夫妻买了一套130平的房子。

小安的父母比较好面子,所以在亲戚那边到处炫耀小安买了新房,打算要进伙。

有一两个亲戚说:你家这么有钱,都能在大城市买房子了,这一次进伙要请我们去。

小安父母好面子,也盛情难却,进伙的那一天,这些亲戚开了三四个小时的车,都来到小安家,不仅包吃包住,还要包陪玩,直接在这边住了几个晚上,才依依不舍的回家,回家前还要让小安帮忙买一些特产,让他们带回家送给邻居。小安买后他们却连客套都没有客套一下,也没有给小安钱,就这样理所吃饱喝足回老家去了。

来这么一趟,他的这些亲戚连一分钱都没有出,甚至油钱都是小安父母出的。最让小安没想到这些亲戚连个进伙的红包都没有,平时这些亲戚进伙,小安的父母每家人都会包一个大红包。

就来这一趟,小安的心在滴血,快上万快就这样花了,没有谁会想到她的难处,那几个月只能勒紧裤腰过日子。

亲戚隔三差五就想着来小安所在的地方旅游,很直接说,来这边旅游不用花钱,可以住小安家。住她家了,那其他开销还不是要小安出。

小安第二次买房就非常的低调,没有告诉这些亲朋好友,即使有亲戚知道,小安就让父母说,是换房而不是买新房。小安真的是怕了这些亲戚。也不是所有人家的亲戚都像小安家一样。

很多人觉得其实是没有必要去告诉亲友,是觉得没有必要去攀比,因为并不是人人都愿意真心的为你开心。

大家都是普通的家庭,所以没有必要鹤立鸡群。有时买了房之后没有告诉亲朋好友,大家都还能够和谐相处。如何鹤立鸡群,有可能关系就变味了。

我们这个小区在该区的黄金地段,开发商也来了一批又一批,住户也登记了,如今我敢肯定不会拆除了。为什么呢?因为这个小区楼层在6——8层,有的还是点式楼,除了有一面不往后退以外,其他三面的门都是朝着马路,也就是说这三面挨马路的房子拆除后,新房要退后20米才能建。开发商既要赔偿住户的拆迁费,还不能在拆迁的原址上建房,你说哪个开发商愿意干这赔本的买卖?以前小区的居民不敢装修,如今小区的居民该干什么干什么。小区也在大搞维修,重新铺设水管,下水道,扩宽小区马路,装摄像头等等。所以我敢肯定我们小区是不会拆除了。这是个90年代建的小区,基本上住的是单位倒闭,下岗,失业,买断的人群,他们也不希望拆除,因为买不起新的楼房。 怎么判断所在地以后会不会拆迁? 看了大家的回答,对当地以后会不会拆迁,大家所讲到的判断方法,都很靠谱。但这些前期工作都做完了,是不是真的能够拆迁,农民朋友切不可盲目相信,因此吃亏的农民真不在少数。 这几年农村征地拆迁,给农民带来了利益,农民对征地拆迁也增长了不少知识。农民为什么绞尽脑汁判断当地能否拆迁,不用细说,大家心里都明白。正是很多农民看到了一些拆迁的动向,就盲目抢建,这对那些有钱人不是问题,建完后不拆也能正常生活。可对于那些没钱的农民来说,就会从此背上包袱。 我见过一个真实的例子:2009年铁路改建,征占了部分农民的房屋,紧接着对没占用的房屋,也进行了航拍,又是测量,又是登记,农民见状真的以为是要占了,几天功夫建满了“拆迁房”。没有钱的农民花高利息抬钱,也不能错过了这个机会。结果十多年过去了,到现在一点拆迁的动向也没有。再过几年,这些抢建的房子就要维修加固,不然因为质量不好就会有危险。借钱的农民举债等着拆迁,想想会有多难。 农村拆迁也是可遇不可求的事,该拆的一定会拆,不该拆的想也没用,农民不要用自己的眼光,去判断国家建设的事,有些建设,既使定好的事情,有时候也会改变,不要跟风上。什么时候拆,拆什么地方,都不重要,最重要的是钱真正到了自己手里,这才算真正拆迁了。 拆不拆迁我觉得有以下几个决定性因素。 第一看区域的区位,如果区域有好的交通、资源、人口等良好基础,那么政府会想办法激活区域经济,就会编制相应的规划。在规划的指导下会进行逐步拆迁。 第二看周围是否有老百姓都需要的资源,比如教育、医疗、高收入岗位,其实就是一所好学校就会带动一个区域拆迁。盖学区房。 第三看近期当地政府重点扶持企业。如果政府确定了龙头主导企业,那么企业发展就会扩大生产,扩大生产就会投资建厂或建设配套的产业链。那么重点企业所在地周围就会被列入到拆迁的时间表里。 这应该是城市周边地区比较关心的一个问题,但是拆迁情况大部分时候; 并不会随着我们的想法进行。 说得直白一点,政府是不会按照套路来出牌。 因为这是关系着其政府形象、以及征地赔偿与被拆迁户的安置情况。 包括拆迁地区是否具有可持续发展潜力,再综合对自己利益息息相关的情况。 所以一个拆迁事宜,其所牵涉的利益层面可说是盘根错节,用简单的思维只能说是剪不断理还乱。 接下来的内容“花哥”用一组实拍图片,配文给大家做一个大胆的分析,如有不对的地方欢迎大家指正。 第一、新城区附近 第二、旧城区市政规划范围 第三、市政道路建设范围 情况①.市场搬迁 可以确定左边1点钟位置,外墙涂料那栋楼过了年不久就会拆迁。 这里是至少规划了五年的一个拆迁项目; 在一个礼拜之前,这里还是一个车水马龙的蔬菜批发市场。 是我们县城100多万人口,与外界蔬菜输入地唯一一个蔬菜批发场所; 往里面延伸,是规划多年的一个与江景房对接多车道市政道路建设项目。 由于近几年政府重心都用于新城开发项目,卖地的钱都用在新城区配套设施。 旧城区的项目一拖再拖,最初这个地方的马路修建情况,通过地图软件可以看到该项目正在修建当中,实际上一直处于搁置。 现在为了缓解另外一条通往高铁站的主要交通要道拥堵压力,这个项目不能再拖了。 由于这里是县城蔬菜批发市场; 没有好的地方容纳善后肯定不行,于是一户老板补偿1万,搬迁到新发地免两年房租。 情况②棚改政策两面性 比如上述图片; 里面房屋全都被彩钢瓦圈着; 附近全都如火如荼的修建商品房当中; 这样的情况绝对属于早晚都得拆掉。 上述旧楼这样搁置已经三年,左边是沱江河,不用说拆迁是板上钉钉的事情。 住户全都早在两年前就搬走了,目前处于租房居住阶段; 那会是拆迁以还房安置的方式解决,同之后的现金补偿方式存在巨大差距。 一路之上都是这样人去楼空的情况; 只是住户搬走了,拆迁不知道要等到猴年马月去了。 上图即是上述图片安置房建设项目; 2019年就是这个模样,把图片放大可以清楚看得到是马房街街区重建; 可以确定的是,上述住户目前大部分处于出租房居住阶段。 上图是由左边一路拍过来情况; 都是处于临近的房屋,图片中可以看得出里面有住户居住,这就属于不在拆迁范围之类。 原计划是全部都要拆掉,其都属于棚改政策之内,只是由于棚改政策造成的全国房价暴涨; 于是棚改政策不得不急刹车,使这部分住户落得一个尴尬心情收场。 真正破败的房子没纳入拆迁之列,住户还在一些好好的楼房已经人去楼空; 搬迁住户处于辗转租房子住情况。 情况③市政道路建设 上图是一个直达高铁的市政道路建设项目,可以确定对面一栋房子会被拆迁。 上图即是从上一张图片反映出其中的一个插曲,都是一个项目,左边即是市政道路建设新开辟线路; 右边是即将被遗弃街道。 处于旧街道与新马路居中的房屋就尴尬了,刚好在不被拆迁之列,旧街右边房屋就更加不会拆迁。 上图是返途拍摄的另一处市政道路建设,与旧街道居中房屋,由于该房屋距离新马路太近; 应该不久会被拆迁。 该项目被拆迁户,是根据户口每个人补偿16.8万现金用于购买新房,房屋面积超出部分根据政策补偿。 上图右边旧房子也非常尴尬; 刚好饶过前面所说的旧马路; 左边即是城区搬迁过来的中医院。 后面约两百米即是如火如荼的马路新建当中,该处这会儿用于临时车辆通行处; 右边旧房子如果要拆早就拆了(不过拆只是早晚的事),也不会留着使过往车辆如此的不方便。 一切都在政府的棋盘当中,只为与高铁车站接轨。 上图房屋刚好在旧街道边上; 市政道路工程车都是斜着绕过该房屋进出; 不过中间原来有几户人家是拆掉了的。 缺口两边的住户短时间之内应该不会拆,要拆早拆了。 情况⑤城中村一览 上图即是刚才拍摄返回主城区的另一个插曲。 图片中可以看得出,该区域虽然靠近主城区非常近,但是我们旧城区与新城的定位不同; 这一点从前面图片的医院建筑一角可以看得出端倪, 那是以仿古建筑特点修建的; 所以我们旧城区的定位是以 旅游 古城建设为目的, 除了江景房之外,主城区不允许修建高层建筑。 所以上图房屋在二十多年当中没有多少改变, 一些项目拆迁途中都被突然叫停, 虽然距离主城区如此近,想等到纳入拆迁那一天估计得等到猴年马月。 然而此图是前一图片红色箭头所指位置,被拆的只剩下一块楼板,被突然急刹车, 都拆掉一大片了,项目无限期被搁置N多年,开发商欲哭无泪也没办法,谁叫咱们在旧城区呢! 如修建高速、高铁、湿地公园等规划。 2、分析房子所在地理位置 如一环等黄金地段里的城中村,想要拆迁还是很难的,因地皮贵、开发成本高、周边已经开发的差不多了,没有太大的开发价值。 3、分析房价 该城市、地段的房价在所在城市属于中等水平,且地理位置相对较好,如有湖、公园等,那么拆迁的可能性就很大。 4、找房产中介比较靠谱的朋友 房产中介对于当地的房价是很熟悉的,或许他有独到的、适合你见解。 一个地方会不会拆迁,是由多种因素决定的! 规划,政府规划是前提,如果不符合政府规划,是不会有大规模的拆迁行为的。 有了规划,开发商就可以在规划范围内主导选择开发对象。因为开发商是以赚钱为目的,所以首先要选择交通,教育,环境,商业人流发达地区,诸如学区房等类型的小区。只有这样地区的房子不但销售好,售价也会高。开发商就会很快得到较高回报。如果处在这样的地区,大概率是会拆迁的。 有了开发商主导开发积极性,还需要居民配合等一些因素。举某城中村例子,符合政府规划,地段又好。很多开发商看好区位优势,也做过一些探讨,但都望而却步。分析其中原因,原来是该村公路对面是一所大学。该村村民凡是公路附近有房子的,早就改造成饭店,歌厅,服务商业场所。每年都有不菲的收入。就是村子内部,也都把房子加高成三层四层,当做旅馆增加收入。每次讨论拆迁,阻力很大。并且会提出很多不合理的要求。拆迁动议只好不了了之。 本人专业做过土地和宅基地方面的工作,具体就是测绘方向,所以也经常经历到拆迁和征占地的问题。 其实要想判断一个地方以后会不会有拆迁,方法并不难,而从判断的方法来看,有一些是特别明显的,而有一些需要站在一个长期的角度来看。 那么今天我们就来一块看看,如何判断所在地以后会不会有拆迁! 比较明显的几个信号: 冻结土地的审批,在建的房屋和各种建筑一律停建,禁止土地和地方上建筑物的买卖等一切流通行为 笔者本人曾经参加过雄安新区较早时期的土地测绘工作,整个雄安三县其实都面临一个情况,就是即将面临土地征占和拆迁的问题,几乎所有的村新建、在建、改建的房屋一律停止,停止后开始领取补贴。 而针对所有的停建户,还有统计造册工作,就是测量一下面积等信息,还要整理成图填报信息,根据每户进度的不同领取补贴。比如地基状态的领取多少、主体完成的领取多少、简单装修完成的领取多少等等。 集中在某一村或者几个村也可以是一个区域内力度较大的查处违章建筑 关于这块不多说,经历过类似情况的拆迁户应该都知道,网上这种新闻也很容易查到,大家搜一搜就好了。 一定时期内暂时限制人口户籍的流动,又统计摸底土地和住宅信息。 大家要明白,其实拆迁说白了就是人口和土地的事,当然多数情况下这样的动作是要面临拆迁,只不过不像前两个那样明显。 处在政府规划蓝图范围内的区域,且规划已经正式成型近几年就要逐步推进的。 比如某地规划某某镇村为生物医药产业基地,恰好你的所在地就在规划区域的内部或者核心区域,这种情况就是最明显的,也是很快就要面临拆迁的信号。 不太明显或者远期内可能会面临拆迁的信号: 城中村或者城乡结合部,以及所在地被划定为工业区、开发区或者高新区。 如果所在地有明显的区位优势,就像城中村一样,都会面临一个发展和改造的问题。 如果所在地被单独划分为工业区或者开发区,这类的区域说白了是以工商业的发展为主,所以该区域内的整体面貌都要发生特别大的变化。 资源勘探带来巨大经济价值的 比如某村地下储藏大量的矿石资源,又明显具有很高的开采价值,当矿石开采活动会影响到附近居民生产生活时,也有可能会面临整体的搬迁或者拆迁,但是这种情况一般需要衡量很多因素之后才能最终确定。 已经规划的市政基础设施,表面看起来规划不合理,但已经规划建设并且使用的。 比如说一只被广大网友吐槽的石家庄最荒凉的地铁站-洨河大道站。从该站的A口出来,真的可以说要多荒凉有多荒凉,甚至达到了附近居民下地都可以坐地铁的程度。 但是大家千万不要过度调侃这种行为,地铁的规划绝对不是开玩笑的,各城市的地铁都是通过该市的核心区域或者长期规划发展方向,所以这预示着该区域以后会迎来大发展。 如果能确定自己所在地会有大概率要拆迁,所以我们需要在平时都注意什么? 我只提三个方面,我是出于为大家的核心利益再结合我的工作经验来考虑的。 第一,尤其是老家农村来讲,平时申请新建房或者翻建扩建时一些设施时,还是需要依法依规的来,适当的咨询一下政策再行动,否则一旦有违建部分的话必然会有麻烦存在。 第二,如果没问题没争议,房屋和土地没有确权的还是要及时确权,那两本证书都是和地有关的,相当于地的“身份证”,国家发的国家也会特别认可,而且是受法律保护的,这是你拥有土地权益最好的说明。 第三,不要轻易迁动户口,尤其是农村户口到城市生活定居的,不是必须迁的就别迁,户口也是一个非常重要的指标,大家千万要引起重视。 一个地段会不会拆迁主要从这三方面来看,选对你让你大赚一笔,我舅舅前几年花25万买的一套房子就是刚买下一年半那块就拆迁了,结果不仅分了两套房子还给了70万。 继前些年的富二代,官二代后,近些年又有了拆二代,随着每个城市发展,市区里的城中村也慢慢被拆除,越来越多的市民变成了拆迁户。 一提到拆迁户,大家必然联想到拆迁致富走上人生巅峰。那如何才能提前选中拆迁的位置, 如何才能让自己一夜暴富呢? 主要从这 3点 来看: 首先:是有很多的发展前景,并且有支柱产业, 而且这个城市可用的空闲地皮不多了,政府才会主导拆迁,因为拆迁的成本比征地盖楼高的多多了,而且还容易有钉子户等问题。 简单来说就是这个城市或者是这个村有一定的价值时拆迁才能暴富。 我舅舅家当初买的房子就在我们县城,买的是一个个人的小二楼,虽然离街上有点距离,但是房子临街,而且那块没有多少家人,就被当地的一个有钱人看中了直接一家给了2套房子还给了70多万。 舅舅家其实挺穷的,当初买房花了外公外婆攒了一辈子的积蓄,而且还借了好几万块钱,没想到这一拆迁不仅让他们一家暴富而且还得了两套楼房。 这其实也是运气好,该是他家得的。 其次:该位置城市有重要的规划 ,这样的城市,政府会不惜成本的完成拆迁任务,这个是现在唯一一种政府可能强势介入的拆迁了,因为他影响到城市未来很多年的发展,如果你所在的地段属于这种情况在贵也便宜别卖,不然等哪天拆迁了后悔也来不及了。 最后:“运气”选择大于努力。 自从很多人拆迁暴富以后,几乎80%的人都在梦想着自己家也能发生这样的事情,甚至绞尽脑汁判断当地能否拆迁,一旦有听到任何风吹草动,为了能分到更多的钱人们就盲目抢建,这对那些有钱人不是问题,建完后不拆也能正常生活。可对于那些没钱的农民来说,就会从此背上包袱。 我们村里去年就发生这样一件可笑的事情,听说是发现了煤矿,那段时间有专业的团队来我们村里进行了航拍,又是测量,又是登记,村里的大爷大妈们都觉得要拆迁了,真的以为是要占用村子了,几天功夫建满了“拆迁房”。 没有钱的农民花高利息贷款、借钱,也不想要错过这个能暴富的机会。结果今年又通知不经过我们村里了,最终有很多家都后悔不已,本来家庭条件一般,希望能靠拆迁暴富一下的美梦又破灭了,借钱的农民举债等着拆迁,想想真的是很难。 所以这就是我说的 选择大于努力 ,很多时候选择对了方向真的很容易,选择错了在努力也白费。 我舅舅家就是最好的例子,卖给他房子的那家人,辛苦一辈子结果刚把房子卖掉没多久房子竟然拆迁赔了一大笔钱,但是这笔钱竟然与自己没有半毛钱关系,想想都知道他有多后悔了。 所以这有的时候真的是靠运气,运气好你就可以少奋斗10来年了。 关于拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容,还应视拆迁补偿方式不同而定。 对于实行货币补偿的,协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限。 对于实行产权调换的,协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。 并且这个合同一式八份,拆迁户一份,开发商一份,国土局,住建部,村委,规土委,街道办,城市更新局均会有备案。包括后期进行选房,办证都需要这个拆迁安置合同。 大家遇到拆迁时一定要知道自己需要有哪些手续,以防被坑了。 近年来拆迁改变了很多普通家庭的生活,巨额拆迁款足以让人疯狂。据了解,在2019年的时候,深圳有一个城中村叫做白石洲,就是因为碰到了拆迁,最后村里1800多位农民摇身一变成为了千万、亿万富豪,之后这些农民自然就开始进行买房之类的各种投资了,生活方式发生了180度转弯。 而有些人突然手握巨款,变得无所适从,甚至闹出了农民们买了上百万的宝马车,又去跑出租、打扫马路赚钱的笑话,原因就是因为这部分人的“格局”并不足以支撑这么多的财富了。 也有一些人因为暴富以后开始沾染了恶习,最后导致妻离子散的。 1、棚改叫停,棚户区不再实施改造政策。 去年是棚改政策实行的最后一个年头,2021年将不再进行棚户区改造政策,整改重点将会放在城镇老旧小区的改造上。 2、取消货币安置政策 拆迁,最激动人心的自然是一大笔的拆迁款,这也就是我们通常说的货币安置政策。如果货币安置政策取消的话,想要靠拆迁一夜暴富的梦怕是就要泡汤了。 3.城镇老旧小区改造 对城镇老旧小区进行改造,而不再像以前一样拆了重建。 但即便能幸运得到政府的赐“拆”字,还是比不“拆”要幸运,毕竟拆迁是稳赔不赚的买卖! 政府或开发商拆迁以成本最小,经济利益最大化为原则。所以以下这些地段是最有几率被拆迁的: 1.郊区农村房高于鹤立鸡群的一两栋矮楼,70、80年代老房被拆概率较大。那些高颜值的新修大高楼,这辈子就别指望拆迁了,拆迁成本过大,安心好好住吧。 2.一个城市的发展潜力,决定了未来房价的涨幅,浦东就是案例。买房看地区的未来发展前景,看进步空间。不管是在一二线城市还是小县城都是如此。 3.同样是70、80年代的老房子,要选就选羊群里出骆驼的那种,它与周围的繁华格格不入。而抱团取暖的成片成批老房子,在数量上有了劣势,可能要延迟拆迁。也要注意“高处不胜寒”的现象。 大家在签订拆迁协议的时候一定要注意, 所有的承诺必须落在纸面上 。 千万不要被开发商的糖衣炮弹所麻痹,我们的很多当事人都遇到过对方承诺的条件十分优越,但是却在协议里通通没有体现,最后承诺自然也就没有实现,当事人维权无门。 在签订拆迁协议的时候一定要注意,所有的承诺都要 落在纸面上 ,如果没有写清就不要签,特别是空白协议,对方说破了嘴皮子也不能签。 同时千万协议也要注意,一定要在自己手里留一份,千万不要都给对方。 因为我亲身经历过很多楼盘拆迁户来闹事就是因为开发商当初答应的无法兑现,或者是谈好的条件拆迁户反悔了,写到合同里约定好不管谁都不能反悔,保护自己利益的同时也省去很多不必要的麻烦。 拆迁一般都是搞开发的,拆迁都是考虑实际价值,偏僻的地方肯定不会,一般都是位置好的,交通便利的,具有商业价值的,容易出手的,最终就是为了盈利,普通的地方你根本不用考虑,大家说对吗? 城郊处最容易拆迁,还有就是城市中心,医院旁边,政府周围,学校周围,这是最容易拆迁的地方,居住在这里的人一定要注意,绝对商业价值高,毕竟是好地方,只要你居住这些旁边,总有一天会拆。 只要你居住的地方距离商业圈近,总会拆迁的,现在特别是学校周边,这绝对是风水宝地,这是最值钱的地方,现在我们出现一个新词叫学区房,都是为了孩子,现在大家买房子首先看有没有学校,很多开发商也抓住了这一点,广告上面直接打上学区房,价格绝对也是特别高。 现在国家也出台了相应政策和法规,不允许乱拆,所以以后拆迁也是很难,一夜暴富的现象很少了,这也是为了大家的利益,控制房价、保护大众利益是我们的工作重点。 一定是看人口密度,密度大的都是市中心区域,只要是老破小,以后必然规划拆迁

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